При продаже бизнеса надо ли платить налог

Продажа готового бизнеса

Способ продажи зависит от того, что стороны считают бизнесом. Можно продать юридическое лицо, весь имущественный комплекс предприятия или распродать имущество по частям.

Продажа юридического лица. Продажа юридического лица — передача контроля над компанией. То есть реализация акций или долей в уставном капитале.

Этот способ продажи бизнеса удобен для обеих сторон. Продавец передает компанию со всем имуществом и больше не задумывается о связанных с ней проблемах. Покупатель, в свою очередь, приобретает бизнес, полностью готовый к работе.

Продажа имущественного комплекса. Если же воспринимать бизнес, как набор активов, то можно продать предприятие как имущественный комплекс. При этом новый собственник получает здания, оборудование, материалы и права на товарные знаки. К нему переходит и вся задолженность предприятия кроме налоговой.

Но, продав все имущество, собственники юридического лица сохраняют контроль над компанией и могут заниматься другими видами деятельности.

Продажа имущества по частям. В этом случае стороны заключают несколько договоров купли-продажи: например, отдельно на недвижимость, оборудование, транспорт, запасы сырья или товаров.

Продажу активов по отдельности удобно использовать, когда покупатель хочет купить бизнес, но ему не нужно все оборудование и сырье или он не хочет разбираться в расчетах с контрагентами.

Физическое лицо. При продаже долей в ООО или акций физические лица платят НДФЛ по ставке 13%. Если вы налоговый резидент РФ, то есть живете в стране более 183 дней в году, то можете сделать имущественный вычет. Вычесть из выручки от продажи документально подтвержденные:

    расходы на покупку акций или долей при создании общества;

расходы на дополнительные вклады в уставный капитал во время его существования.

Также, согласно разъяснениям Минфина, доход физического лица можно уменьшить на проценты по кредиту, которые брали для покупки доли.

Если невозможно подтвердить расходы на приобретение акций или долей, то можно воспользоваться фиксированным вычетом — 250 000 ₽.

Юридическое лицо. Платит при продаже акций или долей налог на прибыль, ставка — 20%. Чтобы определить налоговую базу, из выручки от продажи вычитают стоимость покупки и расходы на сделку. Например, услуги посредников или нотариуса.

Начислять НДС не требуется: в данном случае не возникает облагаемая база по этому налогу. Других обязательных платежей при продаже готового бизнеса с помощью смены собственника нет.

К способу часто прибегают крупные компании, у которых несколько видов деятельности. После продажи имущественного комплекса собственники сохраняют контроль над организацией и могут заниматься другими направлениями бизнеса.

При продаже бизнеса как имущественного комплекса продавец платит НДС и налог на прибыль.

Налог на добавленную стоимость. Для НДС доход считают отдельно по каждому объекту. Но на практике готовые бизнесы оценивают не только по стоимости имущества, но и по другим критериям. Например, качество управления, деловые связи, квалификация сотрудников.

Поэтому цена предприятия в целом не равна совокупной стоимости отдельных зданий или станков. Если бизнес работает успешно, то его рыночная цена выше балансовой, компания убыточна и плохо управляется — напротив, ниже.

Чтобы учесть этот момент, для расчета НДС стоимость каждого актива умножают на поправочный коэффициент. Его считают так: делят фактическую цену продажи на балансовую стоимость активов.

При продаже имущественного комплекса применяют специальную ставку НДС — 16,67%. Датой отгрузки для начисления налога считают день государственной регистрации права покупателя на имущественный комплекс.

Если же продавец получил аванс, то платит с него налог по стандартной ставке 20%, а в дату смены собственника может предъявить эту сумму к вычету.

Если же в собственности компании есть товары, которые облагаются по льготной ставке 10%, то к ним тоже применяют ставку 16,67%. Чтобы сэкономить на НДС, можно не включать такие товары в имущественный комплекс и оформить продажу отдельным договором.

Налог на прибыль. Чтобы определить доход для налога на прибыль, нужно из цены продажи вычесть чистые активы. Их рассчитывают так: из стоимости активов вычитают связанные с ними обязательства.

В Налоговом кодексе РФ нет указаний на то, как именно оценивать чистые активы. Поэтому продавец может использовать как балансовую, так и рыночную цену. В последнем случае требуется подтверждение — отчет независимого оценщика.

Также продавец может вычесть из базы по ННП расходы, которые потребовались для продажи имущества: например, на оценку или регистрацию сделки. Для этого в договоре указывают, что все перечисленные виды расходов несет продавец.

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

  1. При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
  1. При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

  1. НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
  2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
  3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

  1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
  1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Читайте также  Транспортный налог в какой бюджет зачисляется

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

  1. Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Как продать готовый бизнес

Чтобы продать готовый бизнес, недостаточно опубликовать объявление на Авито: нужно подготовить отчеты, описать процессы, разобраться с товарными остатками, а потом найти покупателя и сообщить о сделке сотрудникам.

Шаг 1. Подготовить отчет о доходах и расходах

Перед продажей бизнеса нужно подготовить финансовую отчетность. Основной отчет — о доходах и расходах, его сокращенно называют БДР — бюджет доходов и расходов, или PL — отчет о прибыли и расходах. Из отчета владелец бизнеса и покупатель должны понимать, куда уходят деньги и за счет чего бизнес зарабатывает.

Отчет нужен за период больше года, чтобы покупатель мог оценить сезонность бизнеса и динамику прибыли. Чем больше данных, тем лучше, но для начала можно собрать отчет за последние три года.

Более подготовленный в плане отчетов продавец может добавить бюджет движения денег — он показывает, в какой день деньги приходят и откуда, в какой день уходят и на что.

Отчет потенциальному покупателю можно отдавать в экселе или гугл-таблице:

Отчет может быть и в виде презентации с графиками и диаграммами:

Если из отчета понятно, что показатели у бизнеса плохие, не надо их приукрашивать: любой обман покупатель воспримет негативно и, скорее всего, откажется от сделки.

Плохие показатели нужно зафиксировать, а затем понять, как на них повлиять, например повысить цену товара или сократить расходы на аренду, персонал, доставку. После нужно попробовать повлиять на показатели, увидеть динамику, и уже с этими данными идти к покупателям.

Читать в Деле

Шаг 2. Составить список активов и описать процессы

Продажа готового бизнеса — это передача покупателю всех активов, которые входят в бизнес. Например, для цветочного магазина активами будут:

  • помещение;
  • аккаунты в социальных сетях;
  • сайт и домен;
  • база клиентов;
  • оборудование — витрины, холодильники, вазы;
  • остатки цветов, упаковочной бумаги;
  • контакты поставщиков и условия сотрудничества. К примеру, если нынешний владелец покупает розы со скидкой 25%, эта скидка должна сохраниться для нового владельца;
  • сотрудники и контакты фрилансеров;
  • рекламные макеты;
  • стратегия продвижения;
  • название компании;
  • инструкции, методички.

Бизнес — это прежде всего процессы, поэтому нужно подробно описать каждый процесс в инструкции или методичке. Это могут быть процессы закупки цветов, ценообразования, найма и увольнения сотрудников, скрипты для продавцов. Покупатель должен понимать, что, когда и как ему делать, чтобы бизнес продолжал приносить деньги . Если кто-то уйдет из команды, новый владелец должен взять описанные процессы и передать другому сотруднику, а не разбираться самому.

Передаются и интеллектуальные права на код сайта, фотографии, статьи. Например, если магазин нанимал фотографа для фотосессии в инстаграме, он передает новому владельцу права на фотографии.

С базой клиентов есть юридический вопрос — обработка персональных данных. Обычно согласие на обработку клиенты дают через оферту, например когда отправляют заявку через сайт компании. В оферте и политике обработки данных после сделки нужно будет поменять юридическое лицо, чтобы клиенты давали согласие новому владельцу.

А со старыми клиентами так:

  • если продается ООО, проблем нет;
  • если продаются активы от физлица или ИП, базу продать нельзя. Но на практике базы передают, потому что это неотъемлемая часть бизнеса. Если делать всё чисто, придется подписывать новое соглашение с каждым клиентом, а это для большинства компаний нереалистичный сценарий. Поэтому базу просто передают как есть.

Название тоже передается покупателю, даже если оно не зарегистрировано как товарный знак. Например, магазин одежды называется «Василек» — это его вывеска и название странички в инстаграме. Если продавец решит оставить слово «Василек» за собой, никто его бизнес не купит.

Читайте также  Может ли общественная организация оказывать платные услуги
Как не нарушить закон о персональных данных

Шаг 3. Разобраться с товарными остатками

Если бизнес строится на продаже товаров, будут товарные остатки. Лучше, если их будет меньше, — тогда не возникнет вопроса оценки. Но устраивать распродажу, чтобы увеличить выручку, а затем и стоимость бизнеса, не стоит, — это введение покупателя в заблуждение.

Покупатель будет оценивать ликвидность товарных остатков: продаются ли эти товары, есть ли на них спрос. Ликвидность оценивается по отчету о движении товарных остатков. И за товары, которые месяцами лежат на складе и никому не нужны, покупатель вряд ли захочет платить.

Обычно товарные остатки отдают покупателю по себестоимости. Но он может и отказаться от их покупки, тогда продавец оставляет товары себе и продает их на Авито или раздает бесплатно друзьям и родственникам.

Шаг 4. Определить цену бизнеса

Товарный бизнес — тот, что зарабатывает на продаже товаров, — на рынке обычно продается за 12 чистых прибылей — для покупателя это значит, что сделка окупится через год. Например, если магазин одежды каждый месяц приносит 400 000 рублей чистой прибыли, его цена будет 4 800 000 рублей.

12 чистых прибылей — это ориентир. Если продавец хочет получить больше денег, он может поставить цену выше, никаких правил нет. Цена — это переговорный момент.

Если продавец определил цену, а покупатель хочет скидку, есть два варианта:

  • дать скидку;
  • остановить переговоры, найти еще одного покупателя и устроить между ними торги.

Только с помощью торгов между несколькими покупателями получится удержать цену. В теории можно заказать независимую оценку бизнеса или позвать эксперта, но на практике это не работает, зато работает конкуренция между покупателями.

Есть факторы, которые повышают цену бизнеса:

  • прозрачность процессов, работа в белую;
  • управляемость: покупателю нужно знать, куда и сколько ресурсов вкладывать, чтобы растить бизнес. На управляемость прежде всего влияет оцифровка бизнеса — понимание, сколько стоит клиент и сколько на этом клиенте зарабатывает бизнес;
  • автономная команда — сотрудники не зависят от владельца бизнеса и могут работать без него;
  • описанные процессы;
  • четкая, грамотная отчетность: отчеты понятны и совпадают с реальностью;
  • отсутствие проблем с репутацией;
  • отсутствие долгосрочных рисков в этой нише со стороны государственного регулирования.

Непрозрачность, работа в серую, отсутствие отчетности и описанных процессов снижают цену бизнеса. Эти факторы покупатель может использовать для торга.

Читать в Деле

Шаг 5. Найти покупателя

Покупателя для готового бизнеса можно искать через брокера или самому. Обычно те, кто ищут сами, размещают объявления на Авито, Юле и в социальных сетях. Эти площадки подойдут, чтобы получить большой охват, но есть риски:

  • конкурент может притвориться покупателем и увидеть отчеты, процессы компании;
  • объявление могут увидеть сотрудники и начать увольняться;
  • могут увидеть арендодатели или поставщики и изменить условия сотрудничества.

Поэтому не стоит в объявлении писать название компании или давать ссылку на сайт. Информацию о бизнесе нужно отдавать только в обмен на что-то от потенциального покупателя, например:

  • подписание НДА — договора о неразглашении;
  • задаток: если показатели не понравятся, продавец вернет задаток;
  • подписание предварительного договора о покупке бизнеса.

Чтобы ускорить продажу, продавцы могут использовать таргетированную рекламу в социальных сетях. Но для этого нужно знать портрет потенциального покупателя бизнеса и потратиться на рекламу.

По нашему опыту, поиск покупателя для бизнеса за 5-6 млн рублей занимает три-четыре месяца. В это время нужно будет поддерживать бизнес в рабочем состоянии.

Шаг 6. Подписать договор и провести расчеты

Обычно покупатель и продавец сначала подписывают предварительный договор, по которому покупатель вносит задаток, а продавец раскрывает информацию о бизнесе, например отправляет отчеты, проводит экскурсию по цеху или дает доступ к метрикам сайта. Это нужно, чтобы покупатель мог проверить показатели бизнеса: прибыль, расходы, доходы, количество клиентов или заказов.

Если в сделке участвует брокер, договор будет трехсторонним: например, покупатель вносит задаток на счет брокера, проверяет показатели и, если его всё устраивает, переходит к расчетам с продавцом.

После проверки покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи бизнеса и переходят к расчетам и передаче активов:

  • для ООО — продажа 100% доли и активов, которые не входят в ООО;
  • для ИП и физлиц — договоры о передаче активов.

Обычно в договор включают пункт о том, что продавец будет поддерживать и консультировать покупателя в течение 3-6 месяцев после сделки, а для передачи интеллектуальной собственности, например товарного знака, кода сайта, фотографий, подписывают отдельный договор.

Подробнее о юридической стороне сделки покупки-продажи готового бизнеса и безопасных расчетах мы рассказывали в другой статье.

Как купить готовый бизнес

Шаг 7. Рассказать арендодателю, сотрудникам и поставщикам

Арендодателю, сотрудникам и поставщикам лучше не говорить о планах по продаже бизнеса, а рассказать о сделке уже по факту.

Арендодатель. Если рассказать до сделки, он может повысить плату или начать искать нового арендатора. Безопаснее рассказать после, например привести покупателя и сказать: «Это мой заместитель, хочу передать ему дела».

Перезаключать договор аренды тоже лучше с конкретным человеком. Если сказать: «Я пошел продавать бизнес на Авито», у арендодателя будет стресс, и неизвестно, как он себя поведет.

Сотрудники. Есть риск, что сотрудники начнут увольняться или искать новую работу, когда узнают, что бизнес продается. Поэтому на этапе поиска покупателя лучше говорить о привлечении инвестора или нового партнера. А о сделке сообщать аккуратно: например, продавец бизнеса может пообещать сотрудникам, что ничего не изменится, а первые полгода он будет следить и помогать новому владельцу.

Если бизнес — это ООО, сотрудники остаются работать в нем, а если ИП, нужно будет уволить сотрудников и принять на работу к новому владельцу.

Поставщики. Поставщики тоже могут изменить условия работы для нового владельца, поэтому имеет смысл представить его как своего заместителя или нового директора. Часто при продаже покупатель требует сохранить условия поставок. Тогда у продавца появляется обязанность договориться с поставщиками о сохранении скидок и бонусов для нового владельца.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

Физическое лицо продает нежилое помещение, которое сдавалось коммерческой фирме. Какие налоги при продаже нужно заплатить, или разумнее оформить ИП, а затем продавать?

В вашем случае в связи с тем, что недвижимость является нежилой и сдается в аренду юридическому лицу, возникают некоторые риски, связанные с налогообложением этой недвижимости. Первый вопрос, на который необходимо найти ответ, касается нынешнего использования данной недвижимости: не является ли сдача такого имущества в аренду предпринимательской деятельностью? По общему правилу, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (см. п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). И если сдача в аренду временно свободной квартиры чаще не признается предпринимательством, то нежилые помещения – дело другое. Если само назначение помещения не предполагает его использование для личных, семейных нужд, если договоры аренды заключены на длительный (более одного налогового периода) срок с возможностью «автоматической» пролонгации, если в этих договорах предусмотрены санкции за нарушение условий, – налоговый орган с большой долей вероятности попытается признать данную деятельность предпринимательской. Помимо неприятностей, связанных с попыткой взыскания с вас хотя бы НДС за весь период сдачи помещения в аренду, при продаже помещения, используемого в предпринимательской деятельности, невозможно будет применить освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), поскольку данный пункт гласит, что его действие не распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности. Таким образом, обложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ. Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Правда, это возможно лишь в том случае, если вы владеете помещением менее минимального предельного срока. Это следует из положений ст. 220 НК РФ, где получение имущественного налогового вычета никак не связано с использованием объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Правда, Минфин России (равно как и большинство судов) считает, что имущественный налоговый вычет невозможен при использовании имущества в предпринимательской деятельности.

Читайте также  ИНН организации сколько цифр

Минимальный срок владения исчисляется в соответствии с положениями ст. 217.1 НК РФ. Для нежилого помещения он зависит от того, каким образом вы стали владельцем данного помещения: если вы получили помещение в порядке наследования или дарения от близкого родственника или члена семьи (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) или в порядке приватизации, или если вы являлись плательщиком ренты и получили помещение по договору пожизненного содержания с иждивением, то этот срок составляет три года. В других случаях – пять лет. Однако законами субъектов Федерации пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля, равно как и величина в 70% кадастровой стоимости, о которой говорилось выше.

Если же ваша деятельность по сдаче помещения в аренду не признается предпринимательской, то вы имеете право на освобождение дохода от продажи помещения. Это право дается вам, если вы владеете помещением в течение минимального предельного срока (в соответствии со ст. 217.1 НК РФ) или дольше. Также здесь следует учесть еще один нюанс – если помещение приобретено до 1 января 2016 г., то освобождение возможно по истечении трех лет владения данным помещением. Иными словами, если вы приобрели продаваемое сейчас помещение до 1 января 2016 г., платить налог и отчитываться (подавать декларацию) не нужно. Но только если ваша деятельность по сдаче этого помещения в аренду не признается предпринимательской.

Что касается регистрации в качестве ИП для целей продажи помещения, то это может вызвать претензии со стороны налоговых органов. Во-первых, такой вид деятельности (продажа объектов недвижимости) должен быть отражен в составе видов деятельности ИП. А во-вторых, в этом случае налоговики попробуют доказать как раз отсутствие предпринимательской деятельности у ИП. Сделка всего одна, никакой другой деятельности ИП не ведет, зарегистрирован незадолго до продажи помещения, которым владел и ранее, иными словами – есть подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды. Если доказать получится, то продажу обложат НДФЛ.

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить следующее:

Если вы не признаете деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательской (поэтому и не регистрировались в качестве ИП), владеете помещением дольше, чем установленный в вашем случае минимальный срок владения (или приобрели помещение до 1 января 2016 г.), то при продаже помещения вы вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И, соответственно, не платить налог и не подавать декларацию.

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

Если индивидуальный предприниматель приобрел нежилое помещение и использовал его для ведения бизнеса, то при продаже этой недвижимости ему следует уплатить НДФЛ.

Как облагается НДФЛ продажа недвижимости, используемая в бизнесе

Имущество физического лица не разделяется на имущество, принадлежащее ему как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П).

По общему правилу физические лица, которые приобрели статус ИП, исчисляют и удерживают НДФЛ с доходов, полученных от осуществления такой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса).

Доходы от реализации имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ.

Физические лица должны исчислять и уплачивать НДФЛ по доходам, полученным от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).

Исключение установлено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению НДФЛ.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса это возможно в случае:

  • получения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе;
  • получения доходов от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Но это освобождение не распространяется на доходы:

  • от продажи ценных бумаг:
  • полученные физическими лицами от продажи любого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, до 1 января 2019 года.

С 1 января 2019 года доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от НДФЛ при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Налоговый кодекс к такому имуществу отнес жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них, а также автомобили.

Однако, в отношении доходов от продажи нежилых помещений, используемых для ведения бизнеса, ситуация не изменилась.

Есть ли условия для освобождения ИП от НДФЛ при продаже недвижимости

В случае продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательстве, надо уплачивать НДФЛ.

При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет:

  • ни срок владения объектом недвижимости;
  • ни факт прекращения физическим лицом предпринимательской деятельности до момента продажи нежилого помещения;
  • ни использование помещения в предпринимательской деятельности другим лицом, а не его собственником – предпринимателем;

На это указывал Минфин в письмах от 13.11.2020 № 03-04-09/99085, от 28.04.2020 № 03-04-05/34425.

Есть ли возможность уменьшить доход от продажи на имущественный вычет

При определении дохода, подлежащего обложению НДФЛ, лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Но это правило не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или автомобилей, которые использовались в предпринимательской деятельности.

На это прямо указал Минфин в письме от 29.10.2020 № 03-04-05/94204.

При этом не имеет значения то обстоятельство, что лицо не было зарегистрировано в качестве предпринимателя при приобретении имущества.

В данном случае достаточно того, что имущество было использовано для ведения бизнеса, и этот факт был доказан (Решение ФНС России от 23.03.2018 № СА-3-9/1826@).

Можно ли уменьшить доход от продажи на расходы по приобретению имущества

С 1 января 2019 года введена возможность уменьшить доход от продажи имущества, которое использовалось для ведения бизнеса, на сумму расходов по его приобретению.

Доход уменьшается на расходы, ранее учтенные при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.

Условие использования вычета – представление в ИФНС документов, подтверждающих расчет суммы такого вычета.

Это может быть интересно:

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Выбор читателей

Поправки в ТК РФ: новые основания для отстранения от работы

Заполняем 6-НДФЛ за I полугодие 2021 года

Заполняем 4-ФСС за 2 квартал 2021 года: подсказки для бухгалтера

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование