Как оспорить налог на землю

Как снизить налог на имущество и земельный налог

Если у вас в собственности есть земля или имущество, которые оцениваются по кадастровой стоимости, возможно, вы переплачиваете налог. Рассказали о трёх ситуациях, в которых суммы налога можно снизить.

Есть три ситуации, при которых предприниматели по вине государства переплачивают налог на имущество или земельный налог. Иногда в таких случаях они и вовсе не должны платить эти налоги.

Имущество необоснованно включили в кадастровый перечень

Имущество, которое облагается по кадастровой стоимости, перечислено в статье 378.2 НК РФ. Это:

  • административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения;
  • нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения на земельных участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

При этом, согласно НК РФ, административно-деловой центр — это отдельно стоящее здание, которое отвечает хотя бы одному условию:

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • хотя бы 20 процентов площади предназначено или фактически используется под эти цели.

Аналогичное правило действует для торговых центров. Но этого недостаточно. Должны быть соблюдены еще несколько условий.

  1. Объект недвижимости принадлежит вам на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, праве пользования по концессионному соглашению.
  2. Региональные власти приняли соответствующий закон.
  3. До принятия такого закона в вашем субъекте РФ утвердили результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
  4. Уполномоченный орган определил перечень объектов имущества, облагаемых по кадастровой стоимости, направил этот перечень в налоговое управление и разместил его на официальном сайте.

Только при соблюдении этих условий имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Если условия не соблюдаются, спецрежимники вообще не платят налог, а на ОСНО платят со среднегодовой стоимости имущества.

Но иногда власти руководствуются чисто формальными признаками и необоснованно включают имущество в кадастровый перечень. Бывает, что назначение у земли и здания другое, и используется оно в других целях, а в перечень попало.

Пример 1.

Организация разрабатывала парашюты, проводила научные исследования в области парашютостроения и авторский надзор в процессе производства и эксплуатации парашютных систем. Здание, где всё это делали, попало в кадастровый перечень, хотя земельный участок не предназначался для размещения офисов, назначение и фактическое использования здания тоже были другими. Оказалось, что инспекторы включили его в перечень на основе акта обследования здания. Причём на самом деле в здание они даже не заходили, а свои выводы делали по фототаблице фасада здания и поэтажному плану, в котором часть помещений обозначена как кабинет. Суд решил, что само по себе наименование «кабинет» не означает, что помещение является офисом в том смысле, который использует законодательство для налогообложения. Компания выиграла дело и здание исключили из кадастрового перечня (Решение Московского городского суда от 01.04.2019 по делу N 3а-735/2019).

Если вы считаете, что ваше имущество ошибочно попало в кадастровый перечень, отправьте письмо в региональное отделение Минимущества о неправомерном включении в перечень.

В этом письме как можно подробнее опишите имущество: адрес, наименование, как вы его на самом деле используете, на каком участке оно находится. Приложите фотографии помещений, здания и прилегающих территорий, а также копии всех документов, которые могут доказать вашу правоту: выписка из ЕГРН, устав и т.д.

Если эти аргументы убедят местные власти, они вынесут решение об исключении имущества из перечня. Если не исключат, а вы уверены в своей правоте, можно обратиться в суд.

Кадастровая стоимость имущества или земли завышена

Оценка стоимости имущества или земельных участков, которую массово проводят государственные специалисты, не всегда бывает объективной и не учитывает индивидуальные особенности объектов. Кадастровая стоимость часто завышена по сравнению с рыночной. Соответственно, вы платите больше, чем должны.

Если это ваш случай — вы можете оспорить кадастровую стоимость. Если это удастся, вы не только будете платить меньше в будущем, но и сможете вернуть переплату за последние три года.

По данным Росреестра, за 9 месяцев 2020 года в судах рассмотрели 6 198 исков по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Подавляющее большинство исков касалось установления кадастровой стоимости в размере рыночной. 5 934 исков суды удовлетворили. В результате суммарно кадастровую стоимость спорных объектов снизили на 136,427 млрд. руб. (53,2 %).

Чтобы узнать, стоит ли затевать процесс пересмотра, закажите оценку имущества или земельных участков у независимых экспертов. Если окажется, что кадастровая стоимость завышена, обратитесь либо в комиссию территориального подразделения Росреестра, либо сразу в суд. Раньше до суда нужно было обязательно сначала обратиться в комиссию. Сейчас такого требования нет, при желании можно идти сразу в суд.

Кадастровая стоимость может быть завышена ещё и из-за того, что при оценке использовали недостоверные сведения об объекте, в том числе из-за технической или кадастровой ошибки. Например, площадь помещения 250 квадратных метров, а в сведениях указано 300 метров. В таких случаях тоже нужно обращаться в Росреестр для исправления данных, или в суд.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно с помощью электронного сервиса Росреестра.

Имейте в виду, что оспорить можно только действующую кадастровую стоимость. Госорганы периодически проводят переоценку. Сейчас оценку проводят не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет (не чаще одного раза в 2 года в городах федерального значения). С 2022 года землю будут переоценивать каждые 4 года, а с 2023 года и недвижимость.

Если кадастровая стоимость вашего имущества или земли была завышена, но власти уже провели новую оценку, оспорить старую стоимость и вернуть переплату по налогу вы не сможете. Поэтому, если сейчас видите, что кадастровая стоимость завышена, не тяните с обращением в суд или комиссию. Главное — успеть подать заявление до переоценки. Если все получится, вы сможете вернуть переплату за всё время, пока действовала оспоренная стоимость, но только в пределах трёх лет.

Оспорив кадастровую стоимость, можно снизить и арендные платежи, если вы арендуете муниципальное имущество и плата зависит от кадастровой стоимости.

Пример 2.

Завод металлоконструкций арендовал земельный участок, который был в муниципальной собственности. Арендные платежи считали от кадастровой стоимости. Обратившись в суд, компания добилась снижения кадастровой стоимости со 109 до 33 миллионов рублей. Соответственно уменьшились и арендные платежи (постановление ВС Республики Татарстан по делу № 3А-401/2019).

Кадастровая стоимость включает НДС

Если налог считают со стоимости, которая включает НДС, получается двойное налогообложение. Верховный суд считает, что так быть не должно (Определения от 15 февраля 2017 г. по делу № 5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г. по делу № 5-КГ18-96) и что НДС из кадастровой стоимости в целях исчисления налога на имущества надо исключать.

Судебная практика по этом вопросу неоднозначная, но можно попытаться добиться, чтобы НДС из стоимости исключили. Сделать это получится только при оспаривании самой кадастровой стоимости. Попросите оценщика выделить НДС и при оспаривании проследите, чтобы судебная экспертиза тоже в своём отчёте выделила НДС и чтобы в ЕГРН внесли новую стоимость без НДС. Самостоятельно вычитать НДС при расчёте налога нельзя, его нужно считать строго со стоимости, отражённой в ЕГРН (письмо Минфина от 19 ноября 2018 г. № БС-4-21/22415@).

Выводы

Вы можете снизить платежи по налогу на имущество или землю, если перепроверите, справедливая ли стоимость отражена в кадастровых данных, и оспорите завышенную стоимость в специальной комиссии или в суде. Иногда имущество и вовсе необоснованно включают в кадастровый перечень, и можно добиться его исключения.

Изменения в практике рассмотрения арбитражными судами налоговых споров по уплате земельного налога

Осуществление иностранными компаниями инвестиционной деятельности на территории России зачастую связано с капитальными затратами, — строительством объектов недвижимости, для чего приобретаются большие земельные участки. Некоторые вопросы уплаты земельного налога находят свое разрешение не в нормах закона, а исключительно в практике работы арбитражных судов. В настоящее время намечаются существенные изменения в судебной практике по вопросу уплаты земельного налога.

Компания приобрела земельный участок. Право собственности на него подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая регистрация либо не произведена, либо право зарегистрировано с задержкой. Причиной тому может быть отсутствие или дефект некоторых документов на землю (которые полежат восстановлению или исправлению), вина продавца или самого покупателя.
В результате предприятие фактически пользуется земельным участком, но не имеет документа государственного органа, подтверждающего право собственности на этот объект.

2. Законодательство РФ

В соответствии с российским налоговым законодательством собственники земельных участков обязаны исчислить и уплатить в бюджет земельный налог (ст.388 НК РФ).
При этом все права собственности подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Свидетельство о регистрации права является единственным доказательством принадлежности земельного участка компании.

3. Позиция ВАС РФ

А) Раньше
При рассмотрении налоговых споров Высший арбитражный суд поддерживал позицию налоговых органов о том, что обязанность уплаты налога возникает не с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, а с момента фактического его получения приобретателем. Как указывал ВАС РФ, отсутствие документов о праве собственности на недвижимость не может служить основанием для освобождения от платы за землю, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления покупателя.

Читайте также  Закрыто ли ИП где узнать

Указанная позиция была выражена не в одном, а в нескольких судебных актах (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.06 № 11991/05, от 10.12.02 № 5378/02, от 14.10.03 № 7644/03, от 09.01.02 № 7486/01, от 12.07.06 № 11403/05). Нижестоящие арбитражные суды, конечно, следовали такому же подходу при рассмотрении споров.

Б) Сейчас
25 октября 2008 года Президиумом Высшего арбитражного суда РФ было принято постановление № 7297/08. Исходя из анализа данного судебного акта можно сделать вывод, что изложенная выше позиция была изменена. На это указывает также обсуждение в ВАС РФ проекта постановления Пленума «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при применении положений главы 31 Налогового кодекса РФ».

Высший арбитражный суд предлагает исходить из того, что налогоплательщиком по земельному налогу может быть только компания, которая указана как собственник земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Следовательно, обязанность по уплате налога должна возникать не с момента фактического получения земельного участка покупателем, а с момента государственной регистрации приобретенного права собственности.

Можно предположить, что причин для изменения правовой позиции могло быть несколько. Во-первых, на практике арбитражным судам было сложно установить момент фактической передачи участка. Например, не всегда стороны оформляли акт приема-передачи. Во-вторых, государственный бюджет, по сути, не терпит ущерба из-за неуплаты земельного налога новым собственником до момента регистрации в реестре его прав, поскольку до этого налог должен платить продавец (хотя есть исключения, — приобретение земли у органов муниципальной власти).

Изменения в правовой позиции высшей арбитражной инстанции могут означать не только отсутствие обязанности уплачивать земельный налог до момента государственной регистрации права собственности на землю, но и возможность возврата из бюджета уплаченного ранее налога.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

1. Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2. В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

  • в случае выявления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (например, при оценке были использованы неверные данные о виде функционального использования, годе постройки либо о материале стен дома и тому подобное);
  • при необходимости установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

В первом случае пересчет кадастровой стоимости осуществляется при обращении в Государственное бюджетное учреждение Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования» на основании решения о пересчете кадастровой стоимости, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной через суд. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

3. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

4. Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется из множества факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. Например, в случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

К обращению об исправлении технической и (или) методологической ошибок необходимо приложить документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5. Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

  • исковое заявление ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.

Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.

Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.

Пионеры нового налога на недвижимость

Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.

Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):

  • жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
  • отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
  • гаражи, места для стоянки машин;
  • комплексы;
  • незавершенные объекты стройки;
  • другие помещения, сооружения, здания.
Читайте также  Какой проводкой отражается уплата налога в бюджет

Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена

Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.

По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.

Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.

Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.

Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества

Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:

  • значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
  • серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
  • при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
  • пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
  • большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?

  1. Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
  2. Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
  3. Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.

Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку

Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.

Законные основания для признания оценки неправомерной

Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.

  1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
    • ошибки в перечне объектов для оценки;
    • неточность указания места расположения;
    • неверно указанное целевое назначение;
    • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
    • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
    • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
    • другие моменты.

Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.

  • Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
  • Куда и кому обращаться для оспаривания

    И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:

    • комиссия при Росреестре;
    • суд.

    До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:

    • владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
    • те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
    • любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
    • арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.

    Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости

    С 2017 года Росреестр необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.

    Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).

    Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:

    • справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
    • документ на право собственности, заверенный нотариально;
    • доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
    • отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
    • заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).

    ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.

    Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.

    Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.

    Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.

    Как оспорить кадастровую стоимость участка и снизить земельный налог

    Как многим компаниям удается оспорить кадастровую стоимость

    Какие документы нужно собрать для оспаривания в суде

    Когда суды отказывают компаниям в снижении стоимости

    • Арбитражная практика по налоговым спорам
    • Земельный налог организаций

    В последнее время большинство компаний пытается снизить свои обязательства по земельному налогу путем оспаривания кадастровой стоимости участков. И, как показывает судебная практика, многим налогоплательщикам это удается (постановления арбитражных судов Волго-Вятского от17.10.14 №А17-1024/2013, от22.09.14 №А17-4169/2013, Дальневосточного от07.10.14 №Ф03-3776/2014, от05.09.14 №Ф03-2590/2014 и Московского от30.10.14 №Ф05-12096/14, от20.10.14 №Ф05-11427/14 округов). Причем в отношении земельных участков такой способ оптимизации налоговых обязательств применяется уже достаточно давно.

    Однако с 2014 года с помощью оспаривания кадастровой стоимости можно снизить и налог на имущество. Поскольку теперь в отношении определенной недвижимости (например, административно-деловые и торговые центры) налог на имущество рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375 НКРФ)*. Впрочем, оспаривание кадастровой стоимости недвижимости не совсем корректно называть способом оптимизации налога на имущество. Поскольку сумма налога, рассчитываемая исходя из кадастровой стоимости, практически всегда больше суммы налога, исчисляемой исходя из среднегодовой стоимости недвижимости.

    * Подробнее об этом читайте в статье «Насколько выгодно облагать налогом наимущество оборудование отдельно отздания» в «ПНП» № 7, 2014.

    Оспорить кадастровую стоимость может не только собственник, но и арендатор земельного участка

    Для того чтобы рассчитать земельный налог, нужно знать кадастровую стоимость земельного участка и налоговую ставку (ст. 390, 394, 396 НК РФ). При этом под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в процессе рассмотрения споров о результатах ее определения (ст. 3 Федерального закона от29.07.98 №135-ФЗ «Обоценочной деятельности», далее — Закон № 135-ФЗ).

    Читайте также  Как узнать о процедуре банкротства организации

    Кадастровая стоимость по своей сути очень приближена к рыночной. Однако зачастую кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его реальную рыночную цену. Основной причиной таких расхождений является невозможность определения кадастровой стоимости каждого конкретного участка при массовой государственной оценке (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). В то же время рыночная стоимость рассчитывается индивидуально для конкретного объекта (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» , утвержденного приказом Минэкономразвития России от22.10.10 №508).

    Кроме того, при определении кадастровой стоимости заказчиком работ является, как правило, исполнительный орган власти субъекта РФ. При этом оценка производится не реже одного раза в течение пяти лет с момента проведения последней госоценки (ст. 24.12 Закона №135-ФЗ). Получается, что компания вынуждена уплачивать земельный налог исходя из стоимости, существенно превышающей рыночную. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в территориальной комиссии по рассмотрению споров о результатах ее определения (абз. 1 ст. 24.18 Закона №135-ФЗ). При оспаривании кадастровой стоимости организация может ссылаться на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ. В соответствии с указанной нормой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ):

    • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
    • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Закона № 135ФЗ юридические лица могут оспорить результаты государственной оценки в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. На основании этой нормы можно сделать вывод, что снизить кадастровую стоимость участка на основании решения суда может не только собственник, но и арендатор земли. Это позволит ему уменьшить арендную плату за пользование участком. Но только в том случае, если кадастровая стоимость является базой для расчета арендных платежей.

    Аналогичного мнения придерживаются и судьи. К примеру, в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от09.06.12 №Ф09-3272/12 указано, что действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки с наличием исключительно права собственности на объект. Наличие права аренды на земельный участок, плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации предоставленного законом права на пересмотр этой стоимости. И, соответственно, для реализации права на проведение оценки стоимости соответствующих объектов (ст. 6 Закона №135-ФЗ).

    В то же время некоторые арбитражные суды отказывают в удовлетворении подобных исков арендаторов (в частности, решения Арбитражного суда г. Москвы от21.01.14 №А40-96560/13, от25.10.13 №А40-59687/2013, от27.12.13 №А40-104707/2013). Поскольку считают, что независимая оценка может быть проведена только в отношении объектов, принадлежащих компании на праве собственности.

    Для юрлиц предусмотрен досудебный порядок обжалования размера кадастровой стоимости

    Конечно, для того, чтобы оценить экономический эффект от уменьшения кадастровой стоимости, необходимо сравнить налоговую экономию, полученную вследствие ее снижения, с суммой затрат, связанных с оспариванием в арбитражном суде. Если экономический эффект от снижения кадастровой стоимости очевиден, то компании можно приступить непосредственно к ее оспариванию. Для юридических лиц предусмотрен досудебный порядок обжалования, который является обязательным и предполагает обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В настоящее время указанные комиссии функционируют во многих регионах России.

    Перечень территориальных комиссий и информацию об их работе можно найти на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru — Кадастровая оценка — Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости — Информация о работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости). Порядок создания и работы территориальных комиссий зафиксирован в приказе Минэкономразвития России от04.05.12 №263.

    Для обращения в территориальную комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости. К заявлению нужно приложить следующие документы (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ)*:

    * Подробнее об этом читайте в статье «Заявление опересмотре кадастровой стоимости поможет снизить земельный налог» в «ПНП» № 3, 2014.

    • справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
    • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
    • отчет оценщика об установлении рыночной стоимости объекта, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;
    • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом СРО, членом которой является оценщик.

    Самым длительным на практике оказывается получение отчета независимого оценщика и положительного заключения эксперта СРО. Как правило, на это уходит не менее трех-четырех недель.

    Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Как правило, рассмотрение споров проходит «по шаблону». То есть если представлен полный пакет документов (отчет об оценке, положительное экспертное заключение), то суды удовлетворяют требования компаний (например, постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от12.12.13 №А53-35595/2012, Уральского от06.06.14 №Ф09-2904/14, Восточно-Сибирского от13.08.13 №А33-15595/2012 округов). Отметим, что рассмотрение исков в арбитражном суде занимает не менее полугода. Кроме того, с середины 2014 года полномочия по рассмотрению кадастровых споров перешли от арбитражных судов к судам общей юрисдикции. Поэтому новая практика только начинает формироваться.

    Что же касается физических лиц, в том числе и индивидуальных предпринимателей, то досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости для них не предусмотрен (абз. 3 ст. 24.18 Закона №135-ФЗ). То есть предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Поэтому можно сразу подавать исковое заявление в суд. Правда, отчет оценщика и экспертное заключение СРО все равно придется заказывать.

    Самая распространенная причина отказа в снижении стоимости — отсутствие экспертного заключения

    Конечно, в процессе оспаривания кадастровой стоимости можно столкнуться с рядом подводных камней, на которые следует обратить внимание. Практика показывает, что основные причины отказа со стороны комиссий в удовлетворении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости следующие:

    • экспертное заключение не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ или Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от20.07.07 №256;
    • вместо кадастрового паспорта представлена выписка из государственного кадастра недвижимости;
    • отсутствует положительное экспертное заключение СРО, членом которой является оценщик, выполнивший отчет;
    • дата оценки в отчете независимого оценщика об определении рыночной стоимости не соответствует дате установления кадастровой стоимости;
    • экспертное заключение не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от04.07.11 №328.

    Для успешного оспаривания размера кадастровой стоимости в суде необходимо тщательно относиться к подготовке всех необходимых документов. Поскольку любое отступление от требований к оформлению документов (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ) предоставляет комиссии возможность отклонить заявление компании. В частности, если к заявлению будут приложены отчет оценщика или экспертное заключение в электронном виде, но без электронной подписи.

    Зачастую участники территориальной комиссии оспаривают сами расчеты или применяемые в отчетах оценщиков подходы, выполняя тем самым немного не свойственную им функцию. Как правило, такие претензии являются следствием не совсем добросовестных действий оценщика, который занижает рыночную стоимость в отчетах.

    Примечательно, что самой распространенной причиной отказа судов в снижении кадастровой стоимости является отсутствие положительного экспертного заключения СРО оценщиков. Такой вывод можно сделать из множества судебных решений (например, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского от04.06.14 №А12-18919/2013, Уральского от09.12.13 №Ф09-12774/13 , от06.08.13 №Ф09-11230/12, от09.08.13 №Ф09-6243/13, Волго-Вятского от08.10.12 №А29-9636/2010 округов).

    Отметим также, что зачастую, если рыночная стоимость участка существенно отличается от его кадастровой стоимости, то и комиссии, и суды отказывают компаниям в снижении кадастровой стоимости (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от26.07.13 №Ф09-6527/13).

    Как рассчитать земельный налог при изменении кадастровой стоимости

    Если кадастровая стоимость земельного участка изменяется по решению суда или комиссии по рассмотрению споров, то измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление о ее пересмотре. Такой порядок следует из положений абзаца 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ и подтверждается письмом Минфина России от29.09.14 №03-05-РЗ/48574.

    К примеру, в декабре 2014 года общество обратилось в суд с заявлением об уменьшении кадастровой стоимости участка. При этом кадастровая стоимость была введена в действие 1 января 2013 года. Решение суда вступило в силу в апреле 2015 года. В этом случае для расчета земельного налога измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января 2014 года. Пересчитывать земельный налог за предыдущие налоговые периоды не нужно.

    Такой подход разделяют и судьи. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от07.05.14 №А65-3769/2013 указано, что в случае установления арбитражным судом кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной перерасчет сумм земельного налога ретроспективно не осуществляется. Новая кадастровая стоимость не распространяется на более ранние периоды. Аналогичные выводы содержатся во множестве других подобных споров (например, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от14.02.14 №Ф09-14604/13).