Почему договор аренды заключается на 11 месяцев

Почему договор аренды заключается на 11 месяцев

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.

Обоснование вывода:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Применительно к заданному вопросу срок действия договора аренды находит отражение в двух основных аспектах:
— стабильность договора аренды, порядок его прекращения;
— необходимость государственной регистрации такого договора.
Рассмотрим каждый из них подробнее:
1. По общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда в одном из следующих случаев:
— при существенном нарушении договора другой стороной; при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
— в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В определенных ситуациях возможен также односторонний отказ одного из контрагентов от исполнения договора, не требующий обращения в судебный органы. Однако право на такой отказ должно быть прямо предусмотрено законом или договором, поскольку является исключением из общего правила, установленного п. 1 ст. 310 ГК РФ.
Все изложенное в совокупности означает, что договор, заключенный на определенный срок (например, 11 месяцев), в общем случае не может быть расторгнут (прекращен) до истечения этого срока по воле одного из контрагентов и без соблюдения специальных процедур.
Однако в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, законодательство прямо предусматривает возможность каждой из сторон отказаться от такого договора с минимумом формальностей. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ требует в этой ситуации лишь предупредить контрагента за определенное время о желании отказаться от договора: при аренде движимого имущества предупреждение следует направить за один месяц до прекращения договора, при аренде недвижимости — за три месяца.
Таким образом, отношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, являются менее стабильными и могут быть прекращены в упрощенном порядке. Является ли возможность отказа от такого договора плюсом или минусом для каждой из сторон, будет всецело зависеть от конкретных обстоятельств.
2. По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключения из этого правила могут быть установлены законом. В частности, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года.
Именно в связи с данными положениями законодательства широкое распространение на практике получили договоры аренды, заключаемые на срок 11 месяцев. С другой стороны, хотя законодательство и не содержит прямых указаний относительно необходимости (отсутствия необходимости) регистрировать договор аренды, заключенный на неопределенный срок, из п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 следует вывод, что регистрация в этом случае не требуется. Соответственно, оба варианта, указанные в вопросе (договор на 11 месяцев и договор на неопределенный срок) не требуют государственной регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

10 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды на 11 месяцев

Договор аренды на 11 месяцев называют краткосрочным. Есть несколько причин почему заключают контракт на аренду в течение этого срока. Краткосрочные договора дают владельцу и арендатору ряд преимуществ, особенно при сделке в отношении нежилых помещений. Но при заключении такого договора нельзя забывать и о недостатках, а также возможных юридических проблемах, связанных с краткосрочной арендой.

Определение краткосрочного соглашения

Заключение договоров об аренде проводится по двум алгоритмам:

  1. На срок до года. Такие договора называются краткосрочными. Сторонам сделки доступен ряд послаблений: не нужно платить пошлину и проходить регистрацию в Росреестре, есть возможность более гибких договоренностей.
  2. На срок больше года. В таких случаях аренда считается долгосрочной. Регистрация сделки обеспечивает упрощенное судебное разбирательство, а еще возможна индексация арендной платы каждый год, то есть повышение ее стоимости в соответствии с инфляцией.

Сильные и слабые стороны алгоритмов привели к тому, что долгосрочную аренду оформляют на жилье.

Краткосрочными договорами пользуются юридические лица – предприятия и их официальные представители.

Преимущества договоренности о краткосрочной аренде

Краткосрочная аренда предоставляет собственнику и съемщику нежилого помещения либо квартиры следующие преимущества:

  1. Не нужно регистрировать договор в Росреестре, а также следить, чтобы сдаваемое помещение подходило под стандарты этой организации. Появляется шанс сдать в аренду недвижимость без кадастрового номера.
  2. Не придется платить пошлину и другие взносы.
  3. Разрешено подробно прописывать нюансы использования недвижимостью и ограничения, которые не приемлемы при долгосрочных контрактах (субаренда).
  4. Разорвать досрочно 11-месячный контракт проще, чем заключенный на год и более. Если этого не удастся – срок эксплуатации жилья или промышленного объекта исчисляется месяцами, а не годами.
  5. Есть способ дать съемщику право повторной аренды или продления существующего договора.

Ключевым преимуществам считают отсутствие необходимости регистрировать сделку в Росреестре. Это избавляет от бумажной волокиты. Еще появляются более гибкие правила сдачи в аренду: становятся доступны для операций по сдаче внаем не выделенные в отдельные зоны помещения (участки коридоров), а также незарегистрированные здания (времянки, чуланы, бытовки).

Недостатки 11-месячного найма

При решении заключить договор без его последующей регистрации в Росреестре владелец и арендатор не выплачивают государственную пошлину, а значит – организация не проверяет договор и его соответствие статьям законодательства РФ. Эти обстоятельства становятся причиной следующих проблем:

  1. Отсутствие каникул для арендатора: при желании получить отсрочку придется полагаться только на решение арендодателя и его желание пойти навстречу должнику.
  2. Низкие штрафы и компенсации за досрочное расторжение сделки. При долгосрочных договоренностях человеку или предприятию, разрывающему контракт до истечения срока, придется выплачивать неустойку для компенсации недополученной прибыли или упущенной выгоды второй стороны. В случае с краткосрочной аренды за расторжение взимается сумма, прописанная в статьях договора, если она указана. Если такой статьи нет – компенсацию не выплатят даже при обращении в суд.
  3. Отсутствие индексации для арендодателя. В долгосрочных сделках арендную плату привязывают к текущему курсу иностранной валюты и уровню инфляции. Этот шаг защищает собственника от убытков, которые он бы понес при инфляции. При краткосрочном съеме таких повышений курса нет.
  4. Ограничения прав арендатора. Он не имеет права передавать имущество в субаренду третьим лицам, сделать ремонт или перепланировку без согласия собственника. Долгосрочная аренда по статьям законодательства дает съемщику эти права, приближая его полномочия к тем, что доступны собственнику.

Договор, заключаемый без участия государства легко разорвать, но и свои права по нему придется защищать самостоятельно. Если изначально планируется долговременное сотрудничество – стоит пытаться договориться о дополнительных полномочиях с владельцем. Контракт в этом случае получится многостраничным. Но при грамотном его составлении получится добиться всех преимуществ краткосрочной аренды, нивелировав при этом ее недостатки.

Рекомендации по заключению договора о краткосрочной аренде

Изначально краткосрочная аренда без бумажной возни требовалась людям, ищущим нежилой объект или квартиру на сезон: в период командировки, для бизнеса в период туризма или праздников. Впоследствии появилась пролонгация и приоритетное право повторной аренды, что привлекло к этой нише внимание представителей «постоянного» бизнеса. В этой сфере краткосрочную аренду предпочитают:

  1. Новички. Если неизвестно, какой доход принесет расположение магазина либо ателье в выбранной точке, изначально стоит снимать помещение «на пробу». При дальнейшей раскрутке договор продлевают, если нет – потери за досрочное расторжение контракта станут минимальными для обеих сторон.
  2. Арендодатели, предоставляющие незарегистрированные объекты, коридорные помещения, временные строения. Имущество без государственного кадастрового номера не подлежит оформлению в аренду по долгосрочным соглашениям, поэтому для владельцев таких помещений контракт на 11 месяцев – единственный способ получить прибыль от сдачи в аренду.
  3. Арендаторы, которым уплата государственной пошлины (около 22 тыс. руб.) пробивает дыру в бюджете. Это не только новички, но и владельцы бизнеса с низким оборотом – ИП и самозанятые граждане. Если прибыль такого бизнеса равна средней зарплате по региону – уплата пошлины за официальную регистрацию и неустоек по расторжению долгосрочного контракта приведет владельца к банкротству.

К долгосрочной аренде с регистрацией переходят только после того, как арендатор замечает окупаемость бизнеса или решает, что расположение склада выгодно для его работы. Если заключить контракт с официальной регистрацией, у съемщика появится больше возможностей, а у владельца – дополнительные гарантии.

Содержание договора

Образец стандартного договора включает 8 пунктов. В каждом из них следует прописать больше подробностей, чтобы защититься при наступлении внештатной ситуации, избежать двоякого толкования пунктов соглашения:

  • характеристика имущества, в отношении которого составлен договор. Это его наименование – квартира, дом, угол комнаты, склад, а также физический адрес. Кадастровый номер указывают при его наличии. В описании указывают, какие коммуникации предоставлены в пользование арендатору вместе с имуществом, а также для каких целей ему разрешено использовать квадратные метры;
  • размеры арендной платы и порядок расчета. Указывают сумму оплаты прописью, сроки внесения платежей и способы их проведения. Уточняют, входит ли в арендную плату оплата коммунальных услуг. При безналичной оплате в дальнейшем сохраняют чеки и квитанции. Если платят за аренду наличными при встрече, с арендодателя берут расписку в получении денег;
  • права и обязанности сторон. В этом пункте снова указывают цель использования арендуемого помещения, а также прописывают обязанности арендатора и арендодателя в отношении помещения (сделать ремонт, провести перестановку мебели, добавить коммуникации и т.д.);
  • сроки аренды;
  • основания для прекращения или изменения условий договора. В этом пункте стоит прописать сведения о повышении платы, если оно запланировано при заключении контракта;
  • ответственность сторон – неустойки и штрафы за досрочное расторжение контракта. Санкции арендодателю за невыполнение условий договора. В этом же пункте прописывают, несет ли ответственность арендатор за ущерб, нанесенный помещению или соседям;
  • заключительные положения. В этот пункт вносят дополнительные условия – приоритетное право повторной аренды, пролонгацию при желании арендатора;
  • реквизиты сторон. Если сделку заключают не физические лица, а юридические, представителями которых являются люди на подписании документа, указывают регистрационные данные фирмы и человека, выступающего в качестве официального представителя организации.

После заполнения договора его придется подписывать. Каждый участник сделки расписывается на двух экземплярах контракта и забирает себе один из них. Перед подписанием придется убедиться, что оба документа идентичны по содержанию.

Сроки действия и продление контракта

При заключении краткосрочного договора без прописывания в нем времени окончания аренды считается, что соглашения заключено на 11 месяцев. По истечении этого срока краткосрочный договор прекращает свое действие автоматически. Если помещение нужно на меньший срок, потребуется указать это в условиях при подписании. Без уточнения расторжение договора через 2-3 месяца после даты подписания считается досрочным. Без согласия сторон это расторжение осуществляется в суде и по веской причине.

Продление договора без повторного заключения избавляет от сложностей с повторным составлением и вычиткой документа. Чтобы воспользоваться таким преимуществом, достаточно при составлении документа добавить в него такие пункты:

  1. Приоритет повторной аренды. Появление этого пункта обязует арендодателя в случае, если арендатор не нарушал условий договора, повторно предоставить ему помещение в аренду.
  2. Пролонгацию договора, в том числе автоматическую, после окончания срока его действия. Продлевает арендный договор, сторонам потребуется подписать приложение к контракту.

В случае автоматического продления договора права и обязанности сторон остаются прежними. Если заключался договор аренды квартиры на 11 месяцев, интервал продления станет таким же.

Условия досрочного расторжения договора

Право на прекращение действия договора есть как у владельца помещения, так и у его арендатора. О порядке такого расторжения написано в самом договоре. Поскольку договор, как и причины, типовые, договор стремятся разорвать в одном из следующих случаев:

  1. По взаимному соглашению, если возникли непреодолимые трудности у арендатора. Пример такой ситуации – банкротство бизнеса, под который арендовалось помещение, отсутствие денег за оплату аренды в следующем месяце.
  2. В суде по инициативе арендодателя, если съемщик ухудшил состояние помещения без компенсации убытков или использовал сооружение не по назначению.
  3. По желанию арендатора в судебном порядке, если состояние помещения не соответствует указанному в договоре. А также если пользоваться снятым зданием невозможно по вине арендодателя или третьих лиц, из-за непреодолимых обстоятельств.

Разорвать досрочно кратковременное соглашение проще, чем договор длительной аренды. Вдвойне проще, если произошедшая ситуация описана в договоре, как основание для прекращения его действия. Поэтому целесообразно при составлении документа об аренде учитывать все обстоятельства и вписывать больше информации о порядке пользования помещением, условиях оплаты, а также об основаниях для прекращения действия договоренности. Если произошедшая ситуация не оговаривалась в соглашении, суд разбирает ситуацию в соответствии с действующими законами и прецедентной практикой.

Тема: срок аренды 11 месяцев

Опции темы
  • Версия для печати
  • Подписаться на эту тему…
  • Поиск по теме

    срок аренды 11 месяцев

    Подскажите пожалуйста, почему многие контрагенты устанавливают срок аренды в 11 месяцев.

    В связи с чем .
    Есть ли норматив?

    Есть:— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.ст. 606, 607, 609, 651
    — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 10);
    — Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219;
    — Федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 4 раздела 6);
    — Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (Утверждена Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135).
    См. также письмо ВАС:http://advokat-help.boom.ru/LIBRARY4/pi53.htm

    Doka, спасибо большое,
    но если можно, ткните в норматив, откуда следует, что если договор аренды заключен на срок более 11 месяцев, могут быть какие-либо проблемы, связанные с обязанностью его гос. регистрации со всеми вытекающими последствиями.

    B@lex,
    ст. 165 ГК
    «1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.»

    GITS, может Вы меня не верно поняли, а может я Вас.
    Мне представляется, что если я устанавливаю в договоре аренды срок действия договора 1 год «-» 1 день, то такой договор, не подлежит государственной регистрации.

    Вопрос следующий: в связи с каким-таким законом контрагенты устанавливают срок действия договора 11 месяцев с момента его заключения.

    B@lex, 11 месяцев проще считать)) чем год — один день)))

    3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
    Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
    Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
    Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
    Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
    Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
    С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

    sema, спасибо большое.
    Именно это я и хотел услышать.
    Я знаю, что можно ошибиться в нарушении сроков и правоприменительную по вопросу исчисления сроков читал, но обычно контрагент отвечает типа:
    «избегают рег-и» (конец цитаты).

    Последний раз редактировалось B@lex; 18.11.2005 в 15:00 .

    B@lex, я не имел возможности оперативно ответить на Ваш вопрос, поскольку поздно сегодня добрался до форума. Поэтому, спасибо, особенно sema, за «подстраховку».
    Мне осталось разве что процитировать статью «Особенности учета расходов по долгосрочной аренде недвижимости» в журнале «Главбух» № 12 (июнь) 2004 г. (статья есть в «Гаранте»):

    Можно ли избежать регистрации договора аренды?

    И все же регистрация договора аренды создает бухгалтеру дополнительные сложности, да и время на нее придется потратить. Поэтому многие потенциальные арендаторы хотели бы использовать недвижимость в течение длительного периода, но договор не регистрировать. Возможно ли такое?
    Да, возможно. Вместо одного долгосрочного договора можно подписать несколько краткосрочных. Ведь договоры, действующие менее года, госрегистрации не подлежат. Но тут необходимо обратить особое внимание на такой нюанс.
    Допустим, в договоре прописано, что срок его действия с 1 декабря 2003 года по 30 ноября 2004 года. Казалось бы, в данной ситуации срок договора меньше года на один день. Но несмотря на это, в таком случае все равно считается, что это соглашение заключено на год и подлежит регистрации. Такой вывод следует из пункта 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных претензий, лучше заключать договоры аренды на срок, равный 11 месяцам.

    не могу сейчас указать реквизиты, но я видел арбитражную практику интересную по данной теме.
    У сторон был заключен договор на 11 месяцев, а затем продлен на неопределенный срок.
    Арбитраж признал данный договор действительным и не нуждающимся в госрегистрации.

    Doka, большое человеческое спасибо.
    И всем кто ответил на мои вопросы.

    Почему договор аренды заключается на 11 месяцев

    В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если условия о сроке договор не содержит, он считается заключенным на неопределенный срок.

    По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако законом могут предусматриваться исключения из этого правила, и одним из таких исключений является заключение договора аренды на срок менее года. Отметим, что при краткосрочном договоре аренды вопрос о его регистрации не оставляется на усмотрение сторон: судебная практика исходит из того, что условие договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, о том, что он подлежит государственной регистрации, ничтожно, а отказ в государственной регистрации такого договора правомерен (см. постановления Восемнадцатого ААС от 25.05.2017 № 18АП-4668/17, АС Волго-Вятского округа от 08.02.2016 № Ф01-6178/15, АС Волго-Вятского округа от 09.02.2016 № Ф01-6232/15).

    Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

    Кроме того, не противоречит законодательству и ситуация, когда стороны изначально включили в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (в данном случае 11 месяцев). Данный вывод подтверждается и судебной практикой (см., например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу № А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

    Подчеркнем, что единственным обстоятельством, определяющим необходимость государственной регистрации договора, является срок, на который он заключается, все остальное, в том числе наличие или отсутствие актов приема-передачи имущества, для целей государственной регистрации договора правового значения не имеет. При этом нет также никаких оснований рассматривать отсутствие передаточного акта как свидетельство заключения договора аренды на срок более года.

    По общему правилу (п. 1 ст. 655 ГК РФ) при переходе имущества от арендодателя к арендатору и обратно требуется подписание передаточного акта. Однако договором может быть предусмотрено, что в случае автоматической пролонгации договора на новый срок на тех же условиях фактическая передача имущества не производится и передаточные акты не составляются. Кроме того, само по себе отсутствие передаточного акта не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недействительности (незаключенности) договора, если договор сторонами фактически исполняется (определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12). Более того, в определенных ситуациях отсутствие акта, подтверждающего факт возврата арендатором имущества арендодателю, напротив, расценивается судами (в совокупности с другими обстоятельствами) как свидетельство возобновления (пролонгации) договора аренды на новый срок (определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12).

    Договор аренды квартиры: на что обратить внимание арендатору и арендодателю

    Андрей Ларин рекомендует:

    На что обратить внимание при заключении договора аренды квартиры

    Для того, чтобы не попасть в неприятную историю при съеме жилья необходимо заключить сделку с собственником помещения. Как правило, документ, заключаемый сторонами в такой сделке является типовым по своей форме. Нам бы хотелось подробно остановиться на тех его пунктах, к которым мы рекомендуем отнестись внимательнее.

    Для начала хотелось бы отметить, что в умах граждан прочно засела мысль о том, что понятия «найм» и «аренда» — одно и тоже понятие. С точки зрения закона это разные определения. Так, договор аренды подписывают на жилое или нежилое помещение с собственником — юридическим лицом, договор найма в свою очередь — на жилое помещение с физическим лицом.

    На что же следует обратить особо пристальное внимание при подписании договора аренды квартиры.

    Срок действия договора аренды аренды (жилого помещения)

    Различают два вида договора аренды жилого помещения в зависимости от периода, на который он заключается. Краткосрочным будет являться тот, который заключен на период менее года, долгосрочным — с длительностью от 1 года до 5 лет. В случае, когда в арендном договоре не определен период его действия, то он считается заключенным на 5 лет.

    Принципиальное отличие краткосрочного арендного договора от долгосрочного это условия выселения жильцов. Когда документ заключен на срок больший, чем 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового.

    Как бы там ни было владелец помещения обязан за 3 месяца до окончания старого соглашения предложить проживающим заключить новое, в противном случае документ будет считаться автоматически продлённым на тех же условиях.

    Также хотелось бы отметить, что наниматель может в любое время без объяснения причины расторгнуть соглашение о найме. Но наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений.

    Если у наймодателя есть претензии по эксплуатации жилья, наниматель имеет право в суде попросить время на их исправление предъявляемых претензий. Также наниматель имеет право поселять в помещении временных жильцов и подписывать с ними соглашения поднайма.

    Неудивительно, что почти все собственники квартир хотят заключать с проживающими именно краткосрочный документ, в основном сроком на 11 месяцев.

    В соглашении желательно прописать за какой период времени стороны могут расторгнуть его досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

    Если же такие условия досрочного расторжения не предусмотрены, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия.

    Финансовый вопрос: цена договора аренды жилого помещения

    Как показывает практика, чаще других споры наймодателей и нанимателей связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги.

    Для того, чтобы избежать таких неприятностей нужно в договоре прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия повышения цены.

    В случае, если такой пункт не включить, то наймодатель все равно сможет поднять цену, но, согласно ГК РФ, он имеет право делать это не чаще раза в год. Однако об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если наниматель против — соглашение расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

    Гарантией защиты прав владельца жилья является так называемый обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Этот платеж гарантирует, что наниматели не съедут, не заплатив. Также в случае необходимости можно добавить условие об авансовой оплате за месяц вперед.

    Взаимоотношения с собственником жилого помещения

    Для того, чтобы в дальнейшем избежать проблем нужно заранее и как можно подробнее обговорить, а, желательно, и прописать все детали, касающиеся проживания.

    Весьма распространенной ситуацией является такая при которой владельцы жилья даже после сдачи его в наем продолжают часто приходить в сдаваемый объект, даже не обращая внимание на то, что, например, самих жильцов нет дома. Такого рода посещения могут стать основанием расторжения договора раньше срока.

    Также многих интересует вопрос смены собственника квартиры, например, в случае ее продажи. Такое событие не несет за собой расторжения соглашения, просто оно заключается уже с новым владельцем, но на тех же условиях.

    Обязанность делать ремонт: собственник или арендатор

    Также по возможности необходимо прописать такой момент — что можно изменять в квартире, а что нет, также вопрос касается проведения ремонтных работ. Часто встречается такой пункт — «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Данный пункт заслуживает внимания, так как, если не обговорить детали, можно столкнуться с проблемами при расторжении сделки.

    Если обоюдно как хозяевами, так и проживающими, принято решение о том, что жильцы будут проводить в помещении ремонт, а арендодатель за это, например, снижает плату, это необходимо четко прописать. Поэтому, совершенно бессмысленно сначала клеить в квартире новые обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

    Согласно ГК РФ, обязанность делать текущий ремонт лежит на жильцах, а владельцы должны производить только капитальный ремонт, если иное не предусмотрено соглашением.

    Все, что внутри квартиры

    Особо хотелось бы подчеркнуть, что полное описание сдаваемой квартиры – один из важнейших пунктов. Качественное и правдивое описание всего «содержимого» помещения избавит стороны от взаимных претензий в дальнейшем.

    С точки зрения закона было бы грамотно составить акт приема-передачи квартиры, в котором необходимо подробно описать состояние стен, полов, окон, сантехники и всего остального. Когда наймодатель оставляет в пользование нанимателям мебель или бытовую технику это тоже необходимо указать в акте, подробно описав все имущество и его примерную стоимость.

    Изменение арендной платы при сроке договора в 11 месяцев

    Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.)// «Собрание законодательства РФ» 29.01.1996, № 5, ст. 410
  • «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.)// «Парламентская газета» № 151-152, 10.08.2000
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// «Вестник ВАС РФ» № 3, 2002
  • ВАС РФ в Определении от 18.05.2011 г. № ВАС-5642/11 по делу № А40-58401/10-53-438// СПС Консультант+
  • ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27.03.2012 г. по делу № А65-11865/2011// СПС Консультант+
  • ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012// СПС Консультант+

    Исходя из предоставленной информации, изучив нормативную базу и судебную практику, можем сообщить следующее:

    П. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ содержит ограничение на изменение арендной платы, которое может осуществляться не чаще одного раза в год. В совокупности с положением ст. 168 ГК РФ (в старой редакции), которая содержит указание на оспоримость (или ничтожность) не соответствующих требованиям закона сделок, указания п. 3 ст. 614 ГК РФ являются фактически непреодолимым ограничением для изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному сроком на 11 месяцев.

    К такому же выводу пришёл и арбитражный суд. Например: в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывается, что в течение года неизменным должно оставаться условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления (п. 11). В этом Информационном письме примечательным является оговорка суда относительно порядка применения п. 3 ст. 614 ГК РФ не только применительно к твердому размеру арендной платы, но также и к порядку её определения, указанному в договоре аренды. Данная позиция суда подтверждалась неоднократно: ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27.03.2012 г. по делу № А65-11865/2011 отказал арендодателю в удовлетворении его требований в связи с неправомерным завышением размера твердой ставки арендной платы по договору аренды, заключенному на неопределённый срок, с нарушением минимального срока для изменения арендной платы, установленный п. 3 ст. 164 ГК РФ; ВАС РФ в Определении от 18.05.2011 г. № ВАС-5642/11 по делу № А40-58401/10-53-438 также отказал в передаче дела по иску о взыскании излишне уплаченной арендной платы для пересмотра в порядке надзора судебных актов в связи с тем, что суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о пересмотре арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в твердой сумме с нарушением срока, предусмотренного п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    Отдельно надо отметить, что в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при принятии решений судами были изучены все материалы дела и сделан вывод о том, что расходы арендатора по оплате коммунальных услуг за использование арендуемого имущества не могут рассматриваться как форма арендной платы (п. 12). А потому часть затрат на содержание арендуемого имущества, регулярно увеличивающуюся в связи с увеличением ставок коммунальных платежей, можно рекомендовать выделить в условиях договора аренды из состава арендной платы, что позволит арендодателю обезопасить себя от ограничения сроков изменения арендной платы, которые устанавливает п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    Также надо учитывать особенность налогообложения получаемой арендодателем арендной платы налогом на добавленную стоимость (НДС), по которому арендодатель на момент подписания договора аренды может плательщиком и не быть, находясь на упрощённой системе налогообложения, но в течение годового срока действия договора аренды может он перейти на общую систему налогообложения. Такая ситуация может возникнуть в силу особенностей налогообложения организаций, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), которые согласно п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ плательщиками НДС не являются. При переходе на общую систему налогообложения в течение срок действия договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан будет дополнительно к арендной плате предъявить арендатору к уплате соответствующую сумму НДС. Случай включения обязанности по возмещению арендатором НДС арендодателю ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012 не расценил как изменение размера арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а рассматривает как реализацию налоговой обязанности, предусмотренной отечественным налоговым законодательством, так как твердый размер арендной платы остаётся неизменным и увеличивается только на сумму НДС.

    Ограничение на изменение арендной платы, которое может осуществляться не чаще одного раза в год, содержащееся в п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, в совокупности с положением ст. 168 ГК РФ, содержащей указание на оспоримость (и ничтожность) не соответствующих требованиям закона сделок, являются фактически непреодолимым препятствием для изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному на срок 11 месяцев.

    Однако судебная практика предусматривает возможность изменения в течение года оплаты коммунальных платежей, как независящих от воли сторон затрат, которые в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» не рассматриваются как форма арендной платы (п. 12). А потому коммунальные расходы за содержание арендуемого имущества, регулярно увеличивающиеся в связи с увеличением ставок коммунальных платежей, можно рекомендовать выделить в условиях договора аренды из состава арендной платы, что позволит арендодателю обезопасить себя от ограничения сроков изменения арендной платы, которые устанавливает п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    А также при переходе с УСН на общую систему налогообложения в течение срока действия договора аренды во исполнение п. 1 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан будет дополнительно к арендной плате предъявить арендатору к уплате соответствующую сумму НДС. Такая ситуация ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012 рассматривается как реализация налоговой обязанности арендодателя, а не как изменение размера арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ.

    Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!