Договор мены возмездная или безвозмездная сделка

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Читайте также  Какой процент неустойки за невыполнение условий договора

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Договор мены: как его регулирует закон?

Привычная форма приобретения недвижимости — купля-продажа. Однако есть и другие формы, менее распространенные. Например, мена, когда двое людей договариваются обменяться жильем. Как оформить такую сделку и какие нюансы нужно знать? Об этом рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Что записано в законе

Договор мены на практике хоть и не часто, но встречается. По сути, мена – родоначальница того, что принято считать гражданским оборотом. Продавая или покупая, мы меняем одну вещь на другую, где способом упрощения обмена выступают деньги. Суть вещной природы денег не изменилась с момента их появления в древнем Шумере, где в роли эквивалента стоимости выступали глиняные фигурки животных. И по сей день закон прямо относит деньги к вещам – ст. 128 ГК РФ.

Итак, если вы решили поменяться — есть смысл заглянуть в закон, который и регулирует договор мены в ст. 567 — 571 ГК РФ. Законотворчество, регулирующее мену, весьма лапидарно и состоит только из 5 статей. Но скупость законодателя объясняется отсылочной нормой: ст. 567 ГК отправляет к главе 30 ГК РФ, регулирующей вопросы купли-продажи.

«Логика отсылки проста: во-первых, мена сегодня не обладает такой востребованностью, как купля-продажа, а во вторых, сущность одного и другого договора одинакова.

Иным словами, то, что не отрегулировано в статьях по мене, смотри в главе по купле-продаже. Но в той же статье указано: правила 30 главы применяются в том случае, если это не противоречит существу мены», — напоминает Алексей Комаров.

Собственно, о противоречиях и особенностях мы и поговорим.

Чем мена отличается от купли-продажи

Во-первых, по договору мены обменивается только товар. Понятие товара в законе не раскрывается. Судебная практика пошла методом исключения и в разъяснениях объяснила, что не может быть предметом мены: услуги и права требования. Если вы решили поменять квартиру на дом – пожалуйста. И та и другая вещи попадают под понятие товара. Поменять комнату на право требования по договору участия в долевом строительстве нельзя. Нельзя вне зависимости от того, была ли выплачена цена договора застройщику или нет, был ли подписан акт передачи квартиры или нет. Нельзя до момента приобретения права собственности на объект – регистрации права в реестре. С услугами ситуация аналогичная:

не выйдет обмена нежилого помещения на обязательство подрядчика построить дом на участке собственника магазина. Такой договор мены недействителен.

Во-вторых, если заключается договор мены без доплаты, то применить правило ст. 475 ГК также не выйдет. Иными словами, если после заключения договора менщик обнаружил дефекты в квартире (треснутую стену, вздутый пол, грибок на стенах и т. д. ), то правило статьи в части права требования уменьшения покупной цены приобретенного объекта работать не будет. Что, в общем, не лишает права менщика пользоваться иными средствами защиты, указанными в одноименной статье закона.

В-третьих, неадекватное регулирование отношений ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственников. Указанная статья требует уведомления сособственников о предстоящем отчуждении объекта, в том числе и по договору мены. Единственное исключение из статьи установлено для мены акций. Так, если меняется доля квартиры (комната), без доплаты (равнозначная мена) на иную комнату, то возникает справедливый вопрос: о чем уведомлять сособственников? Никто из сособственников не сможет предложить объект для мены, так как указанное имущество принадлежит менщику второй стороны, который не готов его продавать, но готов обменять на то, что принадлежит менщику первой стороны. «На практике такая очевидная «недорегулированность» заставляет стороны заключать перекрестные договоры дарения, которые по букве закона являются ничтожными», — предупреждает нотариус.

В-четвертых, многие агенты путаются с необходимостью предоставления на сделку согласия супруга, особенно если мена производится без доплаты. По этой причине сделки нередко откладываются. На мену согласие супруга нужно всегда, даже если обмениваемое имущество принадлежит менщику по безвозмездной сделке. Ст. 35 СК гласит: нотариально заверенное согласие нужно, если сделка подлежит нотариальному заверению или права на имущество подлежат государственной регистрации. Права на имущество, которое менщик приобретает, подлежат государственной регистрации, а поскольку отчуждение и приобретение происходят по одной сделке — мене, то и согласие на сделку супруга необходимо.

Актуален вопрос по нотариальному оформлению мены.

«С учетом последних изменений при участии в договоре мены доли квартиры, дома, нежилого помещения требуется нотариальная форма сделки,

— отмечает Алексей Комаров. — Если стороной по мене является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, то вне зависимости от вида собственности менщика законом так же предусмотрена нотариальная форма».

Тариф за заверение мены рассчитывается следующим образом. Оценочные стоимости обмениваемых объектов складываются, потом сравниваются со сложенными кадастровыми стоимостями данных объектов, и от бОльшей суммы уже рассчитывается тариф. Например, если бОльшая сумма от 1 000 001 до 10 000 000 руб., тариф равен 7 000 руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Плата за оказание услуг правового и технического характера составляет 5 000 руб.

В-пятых, часто не ясен вопрос с налогообложением участников сделки. Этот вопрос в продолжение темы мы освещаем здесь.

Договор мены — понятие по Гражданскому кодексу РФ

  • Характеристика и особенности договора мены по ГК РФ
  • Договор мены является возмездным или безвозмездным
  • Элементы и содержание договора мены, образец
  • Пример предварительного договора мены

Характеристика и особенности договора мены по ГК РФ

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ (далее — Гражданский кодекс) под договором мены (далее — ДМ) понимается договор, по которому контрагенты обязуются обменяться вещами. Как правило, стоимость таких передаваемых товаров признается равнозначной. При неравноценности вещей устанавливается доплата в денежном выражении.

Обратите внимание! К ДМ применяются положения о купле-продаже (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса). При этом каждый из контрагентов должен выполнить обязанности как продавца (по передаче качественного товара), так и покупателя (по приемке товара от контрагента или оплате разницы в ценах вещей).

По своим основным характеристикам ДМ является:

  • консенсуальным, т. к. считается заключенным с момента достижения согласия по существенным условиям;
  • двусторонним, т. к. каждая из сторон имеет права и обязанности;
  • направленным на передачу имущества (входит в данную группу вместе с договорами купли-продажи, аренды и др.).

Договор мены является возмездным или безвозмездным

Еще одной характеристикой ДМ является его возмездность, выражающаяся во встречной обязанности контрагентов передать друг другу товары или вещи, равноценные или с доплатой.

Важно! От прочих возмездных договоров ДМ как раз отличает характер встречного предоставления. Если при купле-продаже за товар расплачиваются денежными средствами, то при мене товар отдают за товар. При этом сделки, предусматривающие встречную передачу услуг, уступку права требования имущества от третьего лица, Гражданский кодекс договорами мены не считает (пп. 1, 3 информационного письма президиума ВАС от 24.09.2002 № 69).

Все важнейшие позиции судов о договоре мены читайте в Перечне позиций высших судов, который создан для договора мены в системе КонсультантПлюс. Открыть перечень может постоянный пользователь системы или тот, кто пройдет по ссылке на пробный двухдневный доступ. Еще больше материалов станет доступно, если пожкдючить себе постоянно базы КонсультантПлюс (здесь можно заказать прайс-лист)

Элементы и содержание договора мены, образец

Обратите внимание! Предмет является существенным условием договора. Отсутствие в договоре индивидуальных характеристик, позволяющих четко определить передаваемое имущество, приводит к тому, что такое соглашение признают незаключенным (постановление АС ВСО от 20.01.2017 по делу № А33-29818/2015).

Вот основные атрибуты ДМ:

  • место составления и дата;
  • наименования сторон и данные их представителей;
  • предмет договора, а именно конкретное описание передаваемого товара;
  • обязанности контрагентов передать описанное выше имущество;
  • срок исполнения обязанностей;
  • момент перехода права собственности и риска случайной гибели (если он отличается от установленных законом);
  • адреса, реквизиты и подписи контрагентов.

Пример такого договора можно посмотреть по ссылке: Договор мены — образец.

Пример предварительного договора мены

Гражданский кодекс в ст. 429 предоставляет контрагентам право оформлять предварительный договор, предусматривающий их обязанность заключить основной договор в будущем. Предварительный ДМ, как и любой другой предварительный договор, должен содержать существенные условия будущего соглашения и срок его оформления. При отсутствии такого срока основной контракт подлежит заключению в течение 1 года.

Пропуск указанного срока влечет прекращение обязательств контрагентов, вытекающих из предварительного договора (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса). Подробнее об этом можно прочитать в статье Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ.

Так, суды не усмотрели основания для обязания одной из сторон заключить основной договор по причине того, что предварительное соглашение не позволяет определить имущество, подлежащее передаче, и истек срок заключения основного договора (определение Верховного суда РФ от 29.08.2014 № 307-ЭС14-556 по делу № А66-2890/2013).

Предварительный договор мены можно скачать по ссылке Предварительный договор мены — пример.

Таким образом, ДМ — возмездная сделка, предусматривающая взаимную передачу вещей в собственность друг другу (по умолчанию вещи эквивалентны по стоимости, различие в стоимости позволяет предусмотреть денежную доплату). Если в качестве оплаты передаются не вещи, а услуги, имущественные права, правила о мене к такому договору не применяются.

Читайте также  Является ли коллективный договор локальным нормативным актом

Как составить договор мены?

Договор мены – это многостороннее соглашение, предусматривающее обязательство сторон о передаче в собственность какого-либо имущества (движимого или недвижимого) либо товара. Обе стороны выступают в качестве продавца. Стороны обоюдно обязуются передать его и принять. Очень часто возникают споры по договору мены между сторонами.

Содержание статьи:

В данном правоотношении предметом обмена выступает товар, к которому относятся:

  • жилые и нежилые помещения;
  • земельные участки;
  • готовая продукция собственного производства;
  • транспортные средства;
  • доли в уставных капиталах ООО;
  • акции;
  • узлы и агрегаты транспортных средств;
  • доли в праве собственности;
  • вещи;
  • имущественные права граждан и юридических лиц

Список не является исчерпывающим, но в каждом конкретном случае требуется тщательная юридическая экспертиза товара, подлежащего мене. Вещи и товары должны принадлежать участникам соглашения.

ПОЛЕЗНО: смотрите ВИДЕО с советами, что необходимо учитывать при заключении любого договора в т.ч. договора мены, пишите свой вопрос в комментариях ролика

Существенные условия договора мены

Необходимыми (существенными) условиями соглашения по обмену являются:

  1. наименование вещи (товара);
  2. его количество.

Обратите внимание: положения обязательно прописываются в тексте. Их отсутствие влечет признание договора мены незаключенным (подробнее про признаки незаключенности договора по ссылке).

В документах рекомендуется отражать:

  1. Срок передачи вещи (товара) или из буквального толкования можно определить, что вещь (товар) должны быть переданы;
  2. Последствия неисполнения по передаче. Сторона, которой вещь не передана к определенному документом сроку, может не исполнять своих обязательств либо совсем отказаться от них;
  3. Предмет сделки должен быть собственностью сторон. В противном случае сторона, права которой ущемлены, имеет право законными способами вернуть обмениваемый товар и потребовать возмещения убытков;
  4. Обязательство владельца вещи возместить контрагенту разницу в товарной стоимости, если ее цена ниже другой;
  5. Необходимость оплатить затраты, возникающие в результате передачи (транспортные, по доставке и другие)

Важно: регистрация договора в Росреестре оформляется два этапа перехода права собственности. Однако она не является обязательной, читайте какие споры по договору мены могут возникнуть и как их избежать по ссылке.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как избежать рисков при заключении договора мены

Как составить договор мены долей квартиры?

Каждый участник выступает и как продавец, и как покупатель. В документе отражаются:

  • персональные и паспортные сведения собственников помещений;
  • размеры доли в праве собственности (цифрами и прописью);
  • размер общей и жилой площади помещения;
  • оценка доли специалистами БТИ;
  • заключение сертифицированного оценщика рыночной стоимости доли;
  • паспортные данные лиц, которые проживают в помещении;
  • технические характеристики объекта соглашения , согласно правоустанавливающих документов;
  • указание на то, что доли являются равноценными (либо определяется размер разницы и сроки ее выплаты стороне, чье имущество оценено выше);
  • правовые основания владения, пользования и распоряжения долей и перехода собственности к стороне от прежнего хозяина;
  • передаточные акты сторон

ВЫГОДНО: давайте составление договора поручим нашему адвокату?

Как составить договор мены автомобиля?

Данного вида соглашения заключаются как между гражданами, так и с участием предприятий и организаций. Цены на транспортные средства могут отличаться. В этом случае владельцу более дорого автомобиля выплачивается разница в цене. В документе контрагенты отражают:

  • установочные и персональные данные;
  • населенный пункт и дату заключения договора;
  • сведения, подтверждающие право собственности (паспорт автомобиля и регистрационное свидетельство);
  • технические характеристики и номера узлов (в соответствии с правоустанавливающей документацией);
  • указание на отсутствие обременений и ограничений, препятствующих совершению регистрационных действий;
  • условия расторжения сделки;
  • сумма разницы в цене и порядок совершения доплаты (при необходимости);
  • подписи участников соглашения

Возможен ли договор мены с доплатой?

Предметы обмена и имущества не всегда совпадают по цене. Потому при оформлении текста договора возможно указание условия и доплате разницы между стоимостью стороне, чье имущество стоит больше. В тексте необходимо указать сумму цифрами и прописью. Рекомендуется обозначать не только размер разницы, но и срок, в который ее необходимо возместить.

Что дает нотариальное удостоверение договора мены?

В большинстве случаев мена оформляется в документ произвольной формы, который подписывается собственниками имущества. Существует ряд исключений, когда мена регистрируется нотариусом. Это:

  • соглашения с несовершеннолетними или лицами, которые не отдают отчет в своих действиях и не могут руководить ими;
  • соглашения по обмену долей недвижимости

Соглашения, требующие обязательного нотариального удостоверения и не прошедшие этой процедуры, признаются недействительными. В этом случае участники обязаны возвратить имущество прежним собственникам либо возместить его в денежном эквиваленте.

ПОЛЕЗНО : сейчас у нас действует специальное предложение по составлению любого договора за 24 часа, смотрите подробнее видео и пишите свой вопрос в комментариях ролика

Почему стоит обратиться за помощью к адвокату по договору мены?

Поможем Вам:

  • составить договор мены
  • проконсультируем о возможных рисках при указании отдельных условий договора
  • проанализируем договор, который Вам предлагает вторая сторона (читайте, как правильно анализировать договор по ссылке)
  • подадим в суд в случае, если заключенный договор мены не исполняется или нарушает Ваши права и законные интересы

Вам надоела рыскать по просторам Сети и искать законы? Вам нужен гарантированный результат в разрешении проблем? Все еще сомневаетесь и раздумываете, как выбрать надежного адвоката?

Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» — Ваш правой спутник и гарант в сложной жизненной ситуации!

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Договор мены: определение, особенности и форма

Данная сделка в некоторой степени ограничена в использовании. Несмотря на это, граждане используют данный формат для оформления отношений. Популярность вызвана тем, что гражданин получает возможность сэкономить время в ситуации, когда он хочет передать имущество другому лицу.

Для регулирования отношений применяются положения главы 31 ГК РФ. Главным условием в данном случае выступает то, чтобы эти нормы не противоречили сущности отношений.

Определение и сроки

Можно выделить несколько основных черт договора мены:

  • взаимность;
  • наличие согласия обеих сторон;
  • оплата.

Предметами могут выступать только такие товары, которые освобождены от обременения. Существенным условием выступает предмет. На практике может возникнуть ситуация, когда производится обмен товарами, обладающими неравной стоимостью. Тогда на участника, кто обладает правами на более дешевый предмет, возлагается обязательство доплатить разницу в стоимости.

Кроме того, в договоре мены недвижимости может указываться другой порядок по компенсированию цен. Переход правомочий на предметы производится после того, как стороны передали друг другу предметы, указанные в бумаге. Срок действия документа зависит от воли сторон. Если время передачи предмета не совпало, исполнение обязанности будет выступать как встречное обязательство.

По указанной причине последнему исполнителю дается возможность отказаться от исполнения условий, прописанных в оформленном соглашении. Это относится к ситуации, когда первый исполнитель отказывается исполнять положения акта. Тогда вторая сторона имеет возможность заявить требования относительно возмещения убытков.

Для этого нужно иметь подтверждения о том, что гражданин не выполняет свои обязательства. Также могут быть данные, что договор мены недвижимого имущества не будет исполнен в будущем.

Устный формат оформления используется в таких ситуациях:

  • оформляется между частными лицами, при этом стоимость по нему составляет не более 10 МРОТ;
  • вне зависимости от субъектов отношений, при условии, что исполнение производится сразу при оформлении.

В других случаях требуется облачить договор мены квартир в письменный вид.

Участники соглашения

В законодательстве не закреплены определенного рода требования для лиц, которые могут принимать участие в отношениях. В связи с тем, что процесс передачи предмета от одного лица другому рассматривается как формат распоряжения имуществом, у каждого участника должны быть правомочия собственности на объекты. Также допустимо использование другой разновидности вещного права, при условии, что оно позволяет распоряжаться предметом по своему усмотрению.

Договор мены земельных участков может иметь субъектов:

  • граждан;
  • юридических лиц (для примера, таковыми выступают предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету).

В последнем случае предусматривается, что организация вместе с вещью передает правомочия. Они заключаются в праве на управление и хозяйственное ведение. Важно указать, о том, как происходит обмен, что организации имеют возможность оформлять соглашения мены как с юр. лицами, так и между физическими лицами.

Условия сделки

Договор мены между близкими родственниками и другими лицами в качестве существенного условия отражает предмет. Это товар, который подлежит обмену на основании оформленного документа. Важным моментом выступает то, что при отсутствии названия предмета, который будет обмениваться, этот акт нельзя рассматривать как соответствующий действительности.

Важно отметить то, что данный вариант сделки предусматривает равноправие всех лиц, кто принимает участие в его оформлении. Помимо этого, у сторон есть равные обязательства, которые они несут перед законом. Когда оформляется договор мены жилого помещения производится передача товаров, обладающих равной стоимостью.

Также предусматривается, что граждане должны затратить одинаковый объем средств на получение и передачу рассматриваемых предметов. Когда один из участников получает товар с браком или недостатком, то другая сторона должна отвечать согласно условиям, предусмотренным в бумаге или аналогично тому, какая ответственность наступает при купле-продаже.

В ситуации, когда происходит изъятие товара третьим лицом, то пострадавшая сторона получает право требовать, чтобы второй участник вернул товар, который был получен во время обмена и произвел возмещение убытков на основании положений ст. 571 ГК РФ. Эти правила распространяются и на договор мены земельного участка.

Отличия от купли-продажи

Невзирая на то, что в статье 567 ГК РФ по факту устанавливается сходство рассматриваемого отношения с куплей-продажей, а также для удобства участников принято именовать как продавец и покупатель. Однако, между ними есть отличия.

Читайте также  Как выглядит спецификация к договору

Основная отличительная черта заключается в том, что при заключении купли-продажи участник передает другому деньги. Договор мены квартиры предусматривает необходимость передачи средств только в том случае, когда производится обмен товарами, обладающими разной стоимостью.

Стоимость

Отражение стоимости в рассматриваемом отношении является не обязательным условием. Однако, иногда такое указание требуется для того, чтобы верно вести учет бухгалтерского типа.

Только таким образом получится избежать проблем с фискальными органами. Договор мены между близкими родственниками предусматривает 2 способа оценки:

  • третьи лица не привлекаются;
  • основанная на данных бухгалтерского учета.

Также можно использовать независимую оценку. Ей занимаются специальные фирмы, которые руководствуются составленной бумагой.

Обмен квартир

Договор обмена жилыми помещениями имеет особенности:

  • применяются правила купли и продажи квартиры, при условии, что это не нарушает сущность соглашения;
  • когда цена не указывается, считается, что недвижимость является равноценной;
  • расходы, связанные с оформлением правомочий собственности на имущество, несет тот, кто выступает владельцем предложенного объекта;
  • право собственности получает каждый участник сделки после того, как все условия исполнены.

Если договор мены квартиры отражает разные сроки, тогда учитывать стоит положения о встречных требованиях.

Можно ли разменять муниципальную квартиру без приватизации

Если говорить о том, можно ли разменять неприватизированную квартиру, стоит указать, что возможность произвести размен такой жилплощади есть. В законодательстве не предусматривается запрет для реализации данного действия. В этом случае могут быть использованы несколько вариантов. Стоит учесть, что поменять неприватизированное жилье на приватизированное не получится.

Закон указывая на то, можно ли разменять неприватизированную квартиру на частую собственность, отмечает, что сделать это невозможно. Договор обмена жилыми помещениями, которые принадлежат муниципалитету, предусматривает единственный способ – оформление нового соглашения социального найма.

Как происходит обмен квартирами с доплатой

Обмен квартирами с доплатой может производиться в нескольких вариантах:

  • на вторичном рынке, то есть заключается соглашение, где указывается, что стоимость одной квартиры не равна второй и у стороны появляется обязанность доплатить;
  • в новостройке, при этом используется программа trade-in. Здесь производится заключение нового соглашения, согласно условиям которого старая квартира обменивается на новую.

Обмен земельных наделов может иметь аналогичный формат.

Сделка в отношении земли

Договор мены земельного участка отражается в положениях ГК РФ. Обмен земельными участками может производить только собственник данного имущества. Вне зависимости от того, заключается сделка между родственниками или нет, соглашение подлежит обязательной регистрации при обращении в отделение Росреестра.

Причина заключается в том, что рассматриваемые объекты отнесены к недвижимости. Договор мены земельного участка имеет некоторые особенности:

  • производится передача правомочий собственности на землю;
  • допустимо осуществить не обмен земельными участками, а смену надела на средство передвижения;
  • в соглашении может отражаться условие относительно выплаты вознаграждения.

Договор мены между близкими родственниками и иными лицами подразумевает оценку имущества, передающегося в рамках соглашения. Это может быть кадастровая или инвентаризационная цена.

Между родственниками

Соглашение между родственниками формируется в письменной форме. Исключением может выступать ситуация, когда стоимость имущества составляет менее десяти тысяч рублей. Родственный обмен квартиры на квартиру также предусматривает необходимость обязательность регистрации соглашения.

Для этого гражданам потребуется обратиться в отделение Росреестра. Обмен жилыми помещениями между собственниками жилья допускает игнорирование обращения в нотариальную контору для заверки документации, когда сторонами соглашения выступают родственники.

Договор мены между близкими родственниками не подлежит налогообложению.

Обмен недвижимого имущества между физическими лицами

Конкретный формат рассматриваемого соглашения не предусмотрен в законодательстве. По этой причине, когда речь идет про недвижимость, использовать следует положения, отнесенные к купле и продаже.

Это говорит о том, что этот акт, равно как и договор мены между близкими родственниками, подлежит заключению в письменном формате. При этом, каждая сторона должна поставить подпись в конце акта.

Допустимо использовать заверение нотариусом, однако, данное требование не обязательное.

Образец

Предмет сделки оказывает влияние на то, сколько разделов будет в документе и как они будут именоваться. К примеру, образец соглашения земли отражает такие разделы:

  • предмет соглашения;
  • обременения, которые установлены в отношении наделов;
  • ограничения относительно использования;
  • правомочия и обязательства;
  • ответственность;
  • реквизиты и заключительные положения.

Для правильного формирования рассматриваемого акта нужно использовать образец. Вне зависимости от того, в отношении какого предмета составляется документ, отразить следует место его формирования и время. Кроме того, прописываются данные акта, посредством которого удостоверяется личность граждан.

На завершающей стадии оформления акта каждый участник должен поставить свою подпись. Также к бумаге прикладывается документация на предметы, передаваемые по нему.

Образец для квартир

В данном случае следует отразить основные разделы, что прописаны выше. Особенностью рассматриваемого акта выступает то, что гражданину потребуется указать:

  • величину каждой квартиры;
  • стоимость объектов;
  • место расположения;
  • указание на документацию правоустанавливающего типа.

Если данные условия не соблюдены – сделка не действительна.

Пример с доплатой

Особенностью здесь выступает то, что сторонам потребуется произвести оценку стоимости каждого предмета, который передается по составленной бумаге. Вписать нужно точную сумму, которую должна оплатить сторона. При этом, прописывается не только величина доплаты, но и сроки ее внесения.

Образец для земли

В данном случае стороны указывают точное место расположение наделов, так как иначе идентифицировать объект будет довольно сложно. Кроме того, потребуется, чтобы в отношении каждого участка были проведены необходимые работы, такие как межевание.

Таким образом, при оформлении рассматриваемого акта, нужно учитывать положения ГК РФ. В общем, форма схожа с куплей и продажей. Однако, мене присущи особенности.

Безвозмездные сделки супругов

СК РФ предусмотрено, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью.

На основании ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (пункт 2 статьи 423 ГК РФ). В статье 256 ГК РФ указано, что имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, может быть признано совместной собственностью при условии значительного увеличения его стоимости за счет общих семейных вложений или личного вклада одного из супругов. Норма, закрепленная в статье 36 СК РФ, указано, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. Например, квартира, приватизированная одним из супругов, является его собственностью, как полученная по безвозмездной сделке.

Если супруг заключил, не известив второго супруга, возмездный заем, то взятая в долг сумма является его собственностью, поскольку не попадает в перечень, императивно сформулированный в статье 34 СК РФ. Вместе с тем, существуют ситуации, когда возврат займа осуществляется уже за счет общего имущества (общих доходов) супругов. Любая покупка, оплаченная из общих доходов, становится общей. Приобретенное на заемные средства имущество является общим только в той части, в которой заем погашен из общих доходов семьи. Например, половину займа супруг возвращает за счет личных средств, а вторая половина возвращается из общих доходов: оплаченная из личных средств доля должна рассматриваться как личная собственность супруга. Возврат суммы долга предполагается из общих средств семьи, а это, в свою очередь, переводит спорное имущество в разряд общего имущества супругов.

Исходя из вышесказанного, можно определить, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, которым они владеют и пользуются по обоюдному согласию. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Вещи индивидуального пользования признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Под законным режимом имущества супругов в законодательстве понимается режим их совместной собственности. Действие законного режима имущества распространяется на имущественные отношения супругов при отсутствии брачного договора (о брачном договоре в зарубежных странах).

Супруг, осуществляющий ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имеющий самостоятельного дохода, также имеет право на общее имущество супругов.

Судом может быть признана недействительной сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, при отсутствии согласия другого супруга, только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.