Договор мены облагается ли налогом

Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ

Вопрос от читателя Клерк.Ру Валеры (г. Стерлитамак)

Скажите пожалуйста какой налог я должен заплатить в данной ситуации: через пол года, после вступления в право наследования, я ОБМЕНЯЛ две однокомнатные квартиры на частный дом? В договоре мены ( не купля-продажа) указали стоимость квартир 1 050 000 руб и 900 000руб, а стоимость дома 1 980 000. Доплата 30 000.

Для этого продал гараж за 65 000 руб. Считается ли обмен продажей ? Или он не облагается налогом? Две квартиры+гараж=2 015 000руб.- дом 1 980 000 = 35 000руб. Вот мой фактический доход. Очень Вас прошу, подскажите какую сумму должен составить мой налог?

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 21 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ датой фактического получения дохода в натуральной форме является день передачи доходов.

В данном случае натуральный доход, полученный при обмене квартир на дом, может быть определен исходя из стоимости полученного в собственность дома (1 980 000 руб.) без учета суммы доплаты (30000 руб.), что подтверждает Письмо Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479. То есть Ваш доход, полученный в натуральной форме, составит 1950000 руб.

Одновременно Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемых квартир, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. Следовательно, облагаемый доход от продажи квартир составит 950 000 руб.

Если гараж находился в собственности менее трех лет, то доход от его продажи может быть уменьшен на полученную от продажи сумму, не превышающую 250 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть облагаемого дохода не возникает. При нахождении гаража в собственности более тех лет, налог не уплачивается на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы также имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. (при условии, что ранее данным имущественным налоговым вычетом, не пользовались!).

Положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Налоговые органы (см Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@, Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525) разъясняют, что если мена жилых помещений производится без доплаты, имущественный вычет согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется, поскольку у налогоплательщика отсутствуют фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой жилья.

Если же мена производится с доплатой, то для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, покупатель представляет договор мены и документы, подтверждающие право собственности на дом, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты им денежных средств (доплаты) по договору мены.

В Вашем случае фактические расходы на приобретение дома составили 30 000 руб.
Заявляя имущественный налоговый вычет в сумме 30 000 руб. по расходам на приобретение жилого дома, Вы уменьшите облагаемые доходы за 2010 год (в том числе от продажи квартир — 950 000 руб.) на указанную сумму.

Таким образом, в зависимости от того, будете ли Вы пользоваться вычетом по расходам на приобретение дома или нет, сумма облагаемого дохода составит 920 000 руб. (НДФЛ 13% = 119600 руб.) или 950 000 руб. (НДФЛ 13% = 123 500 руб.).

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Налоги при сделках мены и как их уменьшить

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости. Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается, и это обязательно нужно учитывать при расчете налога. Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу.

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или обмениваемой недвижимости. Если менщик получил обмениваемую недвижимость в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того, чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу. Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре. Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей. Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены. Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Читайте также  Как отразить договор цессии в бухгалтерском учете

Два способа уменьшить налог

Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:

1) «доход минус вычет» или

2) «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей, земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей. Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей. Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей. Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены. Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье. Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни. И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров. — Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по месту подачи декларации по уплате налога».

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

Читайте также  Договор купли продажи вертолета образец

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Договор мены земельных участков: правила заключения

Договор мены земельных участков может формироваться в отношении любых движимых и недвижимых объектов. Такие отношения регулируется нормами гражданского законодательства. Данная разновидность сделки имеет возмездное значение. Она предусматривает, что у сторон происходит взаимный обмен правомочиями и обязанностями. Кроме того, они передают друг другу предметы.

При совершении указанной сделки получается, что каждый участник выражен в качестве продавца и покупателя. Потребуется в обязательном порядке произвести регистрацию правомочий на надел. Сделать это нужно при обращении в Росреестр.

Правила мены

Обменять можно надел сельскохозяйственного назначения на участок, предназначенный под строительство жилых домов. В данной ситуации обязательным условием становится соблюдение требований, отраженных в законодательстве. Правила прописаны в земельном и гражданском законе. Стоит указать на то, что правомочия относительно распоряжения земельными наделами и прочим имуществом имеется только у собственника. Если лицо имеет временные права на надел, то у него отсутствует возможность для совершения сделок с участием рассматриваемого объекта. Стоит указать на то, что сделки с участием земельных наделов подлежат обязательной регистрации. Сделать это можно при обращении в Росреестр. Это связано с тем, что земельные наделы отнесены к категории недвижимости.

ВАЖНО . Можно выделить ключевые моменты, которые будут характеризовать соглашение мены. В частности, они состоят в том, что в пределах проводимой сделки реализуется взаимная передача правомочий и обязательств. Отразить в соглашении потребуется одновременно два предмета договора. Обмен предполагает, что меняется участок такое же имущество или на другое. К примеру, это могут быть средства передвижения, помещения и прочее.

В договоре допускается указание на то, что одна сторона несет обязанность относительно уплаты второй денежной суммы. Это происходит, когда реализуется обмен объектами, неравнозначными по стоимости. Вне зависимости от того, к какой разновидности соглашения относится формируемый акт, потребуется обязательно согласовать условия относительно стоимости. Поэтому нужно использовать образец 2021 равнозначных объектов. Он поможет не совершить ошибок при заключении сделки.

Когда речь идет о земельных наделах, отмечают, что определить стоимостное выражение можно при использовании показателей цены, установленной в кадастре. Берется во внимание показатель, установленный в кадастре. Также могут учитываться цены на рынке. Чаще всего, предусматривается, что стоимость у обмениваемых объектов равна, поэтому не возникает необходимости прописывать в соглашения условия относительно доплаты. Стоит указать, что земельный участок может признаваться предметом обмена. На это влияет установленное целевое назначение. Оно отражается в актах, имеющих право устанавливающий характер.

Для нового владельца будет установлен аналогичный режим использования территории, что применялся ранее. Изменить его получится при условии, что есть соответствующее решение властных органов. Во внимание потребуется принять правила, установленные в отношении меня наделов.

ВАЖНО . Когда происходит регистрация правомочий новых владельцев, остаются те же ограничения и обременения, что действовали ранее для участка. В качестве примера можно привести сервитуты. Они имеют такие разновидности как публичный или частный. Когда на участке располагается дом или иное строение, потребуется произвести одновременное отчуждение его с наделом.

Иногда возникают ситуации, что отчуждается земельный надел не полностью, а его часть. К примеру, когда установлена долевая собственность. Тогда у гражданина возникает обязанность предложить изначально купить участок остальным собственникам. Образец 2021 Росреестр указывает на то, что соглашение мены имеет много схожего со сделками купли-продажи. У рассматриваемых типов договоров установлена одинаковая форма. Это связано с тем, что правомочия собственности переходят на основании возмездных положений. Налоговые последствия будут возникать для каждой стороны.

Читайте также  Изменение суммы договора после его заключения

Процедура

В связи с тем, что участки рассматриваются как недвижимые объекты, относительно соглашения мены применяются определенные требования. Они состоят в том, что договор обязательно должен иметь письменное выражение и регистрироваться при обращении в отделение Росреестра. Если говорить про участок, в отношении которого установлена долевая собственность, предусматривается наличие дополнительных условий. Они заключаются в том, что обязательно направить уведомления лицам, владеющим долей надела. Указанные бумаги подлежат обязательной регистрации при обращении в нотариальную контору. Без производства указанных действий соглашение рассматривается как недействительное. Когда произошло согласование условий сделки. Речь идет не только о существенных, но и о дополнительных. Между сторонами формируется соглашение.

ВАЖНО . В документе обязательно прописываются установленные данные. В частности, это день и время, когда произошло формирование договора. Также в отношении каждого участника указываются подробные сведения. Написать нужно фамилию и инициалы, адреса проживания и данные актов, посредством которых удостоверяются их личности. Если сторона договора организация – прописывается ее наименование, адрес нахождение и прочие обязательные реквизиты.

Указать потребуется в обязательном порядке на предмет составленного соглашения. Описываются оба объекта, обмен которыми реализуется в реальности. Указать нужно, есть ли у каждого участника отношений правомочия собственности по отношению к наделу или другому предмету. Для них устанавливается стоимостное выражение. Если предусматривается предоплата при заключении соглашения, то потребуется прописать, когда и в каком порядке она вносится.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

Давайте немного окунемся в историю.

Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.

Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.

Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.

Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: