Договор купли продажи здания с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления

Покупка жилья в нынешних реалиях предусматривает использование разных способов расчётов. Причём это касается не только приобретения недвижимости в новостройках, но и на вторичном рынке.

Одной из схем является сделка по договору купли-продажи квартиры в рассрочку (п. 1 ст.489 ГК РФ). Как понятно из его названия, такая сделка предусматривает оплату приобретенной недвижимости частями.

Вместе с тем, данный вариант таит в себе риски для обеих сторон. На них мы подробно остановимся далее по тексту материала.

Как составить договор купли-продажи квартиры в рассрочку

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Финансовая сторона договора

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Риски для сторон

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Продажа в рассрочку и налоги

Если продавец делает отчуждение квартиры, то у него возникает сумма налоговых обязательств по НДФЛ. В частности, совершённую операцию нужно задекларировать в годовой налоговой декларации и уплатить с неё определённую сумму налога при условии, что квартира была в собственности менее 5 лет. Данное правило распространяется на объекты недвижимости, приобретённые после 1 января 2016 года.

В свою очередь покупатель получит для себя право на применение налогового вычета. Он подразумевает возврат части НДФЛ, удержанного работодателем из его зарплаты. Если после перехода права собственности рассрочка растянулась на несколько лет, то и вычет можно использовать соответствующими частями.

Однако нужно помнить, что право на вычет ограничено суммой на покупку недвижимости. Её размер составляет 2 миллиона рублей.

Чтобы оформить вычет следует принести в ИФНС заявление и договор, подтверждение перехода права собственности на жилье, а также копии расписок или банковских квитанций.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Для упрощения задачи продавца или покупателя, за основу можно взять бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку, образец которого любой из участников предстоящей сделки может скачать с помощью нашего ресурса.

Впоследствии предложенную форму можно видоизменить применительно к содержанию конкретной сделки.

Всегда необходимо помнить о том, что приобретение жилья в рассрочку сопряжено с некоторыми нюансами, о которых мы рассказали выше. Поэтому, все условия договора перед его подписанием следует тщательно проработать. Также следует объективно оценить и собственные финансовые возможности.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Злоупотребление правом и мошенничество с недвижимостью при совершении сделок купли-продажи в рассрочку

Вопрос, как правильно организовать процесс сделки и произвести расчет волнует многих покупателей. На этом этапе чаще всего совершают ошибки. Нередко ситуацию приходится разрешать в суде.

Новая история в постоянной рубрике “Мошенничество в недвижимости” как раз об этом. В этой статье разберемся, чем опасна рассрочка в сделках с недвижимостью. И расскажем, что необходимо учесть, чтобы избежать проблем.

Какие варианты расчета между сторонами существуют?

  1. До подписания договора. Сначала покупатель передает деньги, после чего стороны подписывают договор купли-продажи и происходит переход права собственности.
  2. После подписания договора. Сначала стороны подписывают договор купли-продажи. После чего покупатель должен передать продавцу прописанную в договоре сумму денег в согласованный срок. Если сделка проходит с привлечением кредитных средств, то в момент подписания договора передается первая часть стоимости объекта недвижимости. Оставшуюся сумму перечисляет банк в согласованный срок.

Статья по теме

Как рассчитаться при купле-продаже квартиры и не потерять все. Большая инструкция от Авангарда

Если заключается договор купли-продажи с расчетом после его подписания с использованием банковского кредита, риски для продавца и покупателя минимальны. Сторонам нужно только договориться о компенсации курсовой разницы. Ведь сумма, приходящая на счет продавца, всегда в белорусских рублях. И при конвертации в иностранную валюту, может не соответствовать его ожиданиям. Переход права собственности на объект происходит только после полного расчета и подписания сторонами акта приемки-передачи.

Срок расчетов также согласовывается сторонами. Например, при сделках с использованием банковского кредита обычно это не менее 1-3 недель. Если покупатель использует кредитование от Беларусбанка по системе стройсбережений, как правило, деньги перечисляются продавцу в течение 30 календарных дней. Если для покупки используются чеки “Жилье”, то от момента заключения договора купли-продажи до получения продавцом денег, может пройти около 2 месяцев.

Читайте также  Как составить договор с продавцом без оформления

В чем опасность рассрочки?

Самым рискованным видом расчетов является рассрочка. Мы говорим о сделках между физическими лицами. Продажа жилья в рассрочку застройщиками не рассматривается.

Опасность рассрочки рассмотрим на примере ситуации, которая произошла в Беларуси почти 8 лет назад. Но суды продолжаются до сих пор.

На вторичном рынке недвижимости Минска появился объект А. Стоимость была достаточно высокой, около 200 000$ в эквиваленте. Объект продавался без отделки и ремонта. Спустя время нашелся покупатель, который захотел приобрести этот объект. Предложил рассрочку. Стороны договорились, что при подписании договора купли-продажи, покупатель передаст около 25% от стоимости объекта. Оставшаяся часть будет передана в течение года.

Также стороны согласовали, что переход права собственности произойдет сразу, после внесения первого платежа. Сделка состоялась, покупатели начали заниматься ремонтом и зарегистрировали семью в новом месте. Продавцы же начали ждать денег.

К оговоренному сроку покупатель сообщил, что не сможет внести необходимую для завершения сделки сумму. Ремонт был практически завершен, а семья покупателя постоянно проживает в новой недвижимости.

Сделка купли-продажи осуществлялась сторонами самостоятельно. Стоит отметить, что на определенном этапе продавец хотел задействовать в сделке риэлтора, но отказался от этой идеи. Со стороны покупателя присутствовал юрист, который совместно с покупателем лоббировали идею передачи права собственности продавцом до полного расчета. Продавец поддался уговорам.
Поскольку платежи со стороны покупателей отсутствовали, продавец принял решение расторгнуть договор. Договориться о приемлемом варианте расчетов продавцу с покупателем не удалось. Практически завершенный ремонт и зарегистрированная семья покупателей с несовершеннолетними детьми, осложняла разрешение ситуации.

Странность ситуации заключалась в том, что на ремонт покупатель находил средства, а для расчета с продавцом — нет. Со стороны покупателя звучали различные оправдание неплатежам. Продавец фактически уже передал объект, и получил только четверть стоимости. Для него все выглядело так, что покупатель и не собирается выполнять обязательства по оплате остатка суммы, а планирует сделать ремонт и жить в объекте, по сути завладев бесплатно 3/4 объекта.

Далее начались суды: о расторжении договора купли-продажи, о принудительном выселении, встречный иск о компенсации стоимости ремонта. Множество экспертиз и оценок, расходы на помощь адвокатов и всевозможные обжалования. Процесс растянулся на годы. Семья покупателей долгое время проживала в спорном объекте, несмотря на суды. Принимались и отменялись решения суда. На определенном этапе покупатель начал демонтировать ремонт для передачи объекта продавцу. Потом это решение было отменено, и продавцу, выдвигалось требование возместить уже разрушенный ремонт.

На момент подготовки статьи процесс не завершен. Чем закончится ситуация — не ясно. Возможные варианты исхода:

  1. Из-за расторжения договора купли-продажи, продавец вернет покупателю уплаченную сумму. А покупатель должен вернуть объект в исходном состоянии.
  2. Продавец вернет уплаченную покупателем сумму, и будет вынужден компенсировать ему стоимость ремонта.

Возможны и иные варианты развития событий.

Стоит отметить, что за период судебных тяжб, стоимость объекта недвижимости снизилась примерно на 35%. Финансовые расходы на адвокатов и гос. пошлины, стресс и неопределенность вместо нормальной сделки из-за неправильной оценки рисков и юридической неподготовленности. А еще стоит учесть упущенную выгоду продавца из-за невозможности на протяжении 8 лет распоряжаться как 150 000$, так и вернуть объект. Доказать, что у покупателя был умысел на мошенничество с целью завладения недвижимостью за четверть стоимости — нереально. В данной ситуации присутствует злоупотребление правом. Чью сторону примет суд до сих пор не ясно.

Как обезопасить себя?

  1. Переход права собственности на объект должен происходить только после полного расчета между сторонами за объект недвижимости. Если вы все же согласились на переход права собственности до полного расчета, обязательно наложите на объект залог в вашу пользу. Это не позволит покупателю продать объект до полного расчета с вами, но не застрахует от ситуации, аналогичной разбираемой в этой статье. Поэтому соглашаться на переход права собственности до полного расчета стоит только в случае незначительности остатка по рассрочке и коротких сроках.
  2. Безопаснее не передавать объект до полного расчета.
  3. Согласитесь, если бы в приведенном нами примере, продавцы не разрешили покупателям сделать ремонт и зарегистрировать семью, то урегулировать спорную ситуацию было бы значительно проще.
  4. Если вы все же решили передать объект в пользование до окончательного расчета и перехода права собственности покупателю, заключите договор найма. В нем должны быть четко определены права арендатора. В том числе можно предусмотреть возможность выполнения или невыполнения ремонтных работ.
  5. Обязательно согласовывайте порядок и очередность платежей по договору купли-продажи. Четко пропишите, какая сумма до какого числа должна быть передана. Также в договоре должна быть предусмотрена пеня за просрочку по каждому из пунктов. Ее размер лучше установить выше, чем предусмотрено законодательством. В приведенном примере, пропуск первых платежей стал бы сигналом для продавца, что сторона покупателя не выполняет свои обязанности по договору.
  6. В случае расторжения договора из-за того, что покупатель не соблюдает порядок выплат, должна быть предусмотрена сумма неустойки для продавца.

Возможны и иные схемы мошенничества, в том числе со стороны недобросовестных продавцов. Продавец может заключить договор купли-продажи, согласовать порядок платежей. А получив несколько первых платежей, перестать выходить на связь.

Возможен вариант, когда стороны согласовали цену объекта недвижимости, но зафиксировали ее в договоре купли-продажи без привязки к эквиваленту доллара США по курсу Национального банка Республики Беларусь. В таком случае, предполагая изменения курса рубля, покупатель может занять выжидающую позицию. В результате, продавец получит иную сумму, по сравнению с запланированной.

Некоторые покупатели, пользуясь неосведомленностью продавцов, намеренно заключают договор купли-продажи объектов недвижимости в рассрочку, и согласовывают переход права собственности сразу, до полной выплаты. Стоит учитывать, что если данный объект не находится в залоге, то покупатель может им распоряжаться. А значит без ведома продавца такая недвижимость может быть перепродана еще раз третьим лицам. Эта ситуация может стать предметом судебных разбирательств, если первый договор не будет исполнен.

Сделки с рассрочкой платежа — всегда риск. Если вы приняли решение продавать или покупать недвижимость в рассрочку, обязательно проконсультируйтесь с опытным риэлтором или юристом.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

К сожалению, недвижимость в настоящее время стоит очень недешево. Поэтому многие покупатели стараются заключить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, но у этого соглашения есть определенные тонкости. Обо всех «подводных камнях» данной разновидности купли-продажи будет рассказано в нижеследующей статье.

Общая характеристика договора купли-продажи с рассрочкой платежа

В главе 30 (параграф 7) Гражданского кодекса РФ содержится общее определение договора продажи недвижимости. По этому договору возникает обязанность продавца передать недвижимый объект в собственность покупателю. В связи с этим, возникает корреспондирующая ей обязанность покупателя оплатить предоставленную недвижимость (статья 549).

В зависимости от порядка оплаты, выделяются следующие виды соглашения купли-продажи недвижимости:
  • купля-продажа с единоразовым внесением всей суммы (в безналичной или наличной форме);
  • купля-продажа недвижимости в ипотеку;
  • купля-продажа недвижимости с рассрочкой платежа.

Первая разновидность купли-продажи встречается в настоящее время реже двух следующих. Потому что не столь много людей располагается такой крупной суммой сразу. Чаще встречается ипотека или рассрочка платежа.

ВАЖНО . Продавцы недвижимости предпочитают ипотеку, потому что от банка они получат всю сумму сразу. А при рассрочке платежа стоимость квартиры будет выплачиваться продавцу частями, с определенной периодичностью. Этот вид договора более выгоден для покупателя, поскольку переплата получается намного меньше, чем при ипотеке.

Кроме того, не требуется оформление страхования жизни и здоровья покупателя, а также заложенного имущества. Поскольку рассрочка предоставляется на более короткий срок, чем ипотека, то требования к возрасту и материальному положению приобретателя законодательно не прописаны (на практике, правда, ситуация несколько иная, о чем будет сказано ниже). Часто кратковременный вид рассрочки оформляют наследники, ждущие истечения полугода для открытия наследства.

Читайте также  Договор купли продажи натяжных потолков образец

Но, в то же время, по ипотеке первоначальный взнос значительно меньше: 15-20 % против 40-80 % при рассрочке.

Еще покупателям стоит обратить внимание, что при рассрочке существуют только две стороны продавец и покупатель. И именно продавец (а не банк) предоставляет возможность постепенного погашения стоимости. Если в договоре фигурирует банк, то это уже не рассрочка, а ипотека с соответствующим регулированием.

В какой момент право собственности по данному договору переходит от продавца к покупателю?

Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.

Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит. Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате. Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.

Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.

ВНИМАНИЕ . Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2021 года также можно скачать на юридических сайтах.

В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.

Виды рассрочки

В зависимости от сроков, рассрочка делится на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочная рассрочка не может быть предоставлена на срок более года. Также редко она составляет менее трех месяцев. Размер первого взноса при рассрочке на короткий срок не может быть менее 60 %. То есть такая рассрочка подходит весьма обеспеченным покупателям, располагающим свободными денежными средствами. Плюсом такой рассрочки является то, что она – беспроцентная.

Более лояльной является рассрочка на длительный срок (до 5 лет). Тут уже первоначальный взнос меньше, 40 % от стоимости. Регулярные платежи также меньше. Но при долгосрочной рассрочке предполагается установление определенных процентов При этом, проценты значительно ниже, чем при банковском кредите, обычно 1-2 %.

По порядку предоставления рассрочка может быть общей, когда условия для всех покупателей равны, и персональной, при которой график внесения платежей оговаривается отдельно, в зависимости от материального положения покупателя.

Тема: договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа

Опции темы
  • Версия для печати
  • Подписаться на эту тему…
  • Поиск по теме

    договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа

    В договоре нужно прописать что право собственности переходит к покуепателю с момента полной оплаты. Оплата до конца года.

    Т. о. в данный момент мы будем регистрировать не переход права собственности, а сам договор. Как это правильно и понятно прописать?

    вы и право будете регистрировать.
    Только у вас будет обременение. Т.е кв. в залоге до полной оплаты.

    у нас недвижимое имущесто.
    Обычная формулировка подойдет?
    «зарегистрировать переход права собственности в течении ___ дней с момента подписания договора. Переход права собственности осуществляется после полной оплаты»

    Мы приносим документы на регистрацию, регистрируют. Потом покупатель платит и еще раз регистрируем, чтобы снять обременения?

    если в договоре купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа и не указано, что обременение в виде ипотеки в силу закона не возникает, то свидетельство автоматически будет выдано с обременением : «ипотека в силу закона».
    после полной оплаты имущества, Покупателю и Продавцу необходимо будет обратиться в УФРС с заявлениями о погашении данного обременения. После чего собственнику будет выдано ново свидетельство без обремемения.

    это было бы верно, если бы речь не шла об отложении перехода права собственности. Как может возникнуть обременение, когда собственность ещё не возникла?
    Таким образом, регистрировать право собственности можно будет только после полной оплаты.

    когда зарегистрируют сделку в УФРС — тогда и переходит право собственности, не важно, что там написали стороны. Будет обременение. И все.

    круто сказано!!
    и правда, кому какое дело, что написано в договоре

    уважаемый аноним! вы нам не сообщили, какая недвижимость продается-жилая или нет. Если нет -то договор кп не регистрируется. регистрируют только переход прав.
    если жилая -посмотрите Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

    и правда, кому какое дело, что написано в законе: п. 2 ст. 223 ГК

    SidWilson, некорректное высказывание, по-моему.
    при кп нежилой недвижимости регитряс не сделка, а переход прав.
    при кп жилой недвижимости регится и договор, и переход права: 2 рег действия, которые могут не совпадать во времени.

    В юриспруденции специалист отличается от неспециалиста тем, что осуществляет толкование норм в их взаимосвязи. Обыватель может прочесть одну статью и сделать из неё далеко идущие выводы, но такой подход не имеет ничего общего с правовым анализом.
    Право действительно возникает с момента регистрации, но вот основанием возникновения права может быть только соглашение сторон, следовательно регистрирующий орган не может выйти за пределы волеизъявления сторон, в том числе в части сроков перехода права.
    Хотел Вам порекомендовать несколько статей Скловского или Белова, но решил остановиться на рекомендации внимательно прочитать всю первую часть ГК РФ

    Joseph Kneht.
    Вы шутите? Т.е. вы считаете, что ФРС выдаст свидетельство на право собственности, но собственность не возникнет, так как так прописано в договоре? Или просто я вас не так понял?

    Проще всего обычная собственность с обременением, чего велосипед изобретать?

    В варианте автора темы, свидетельство выдадут только после полной оплаты, не раньше. Смысла затягивать нет.

    Последний раз редактировалось Bryansk Eagle; 15.02.2011 в 10:15 .

    Образец договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежей

    Продажа участка земли в рассрочку выгодна, как продавцу, так и покупателю. Но важно правильно составить договор с распределением платежей. Особенности оформления купчей с разовым платежом и платежом в рассрочку требуют учёта некоторых требований закона.

    Можно ли и как купить и продать землю с домом и без с рассрочиванием платежа

    Гражданский Кодекс в 336 статье разрешает продажу и куплю земли и домов в рассрочку. Важно понимать, что есть исключения, когда землю вовсе нельзя продавать. К таковым относится государственная или муниципальная земля, а также заповедные земли и те, которые признаны историческим наследием.

    Во всех иных случаях, при наличии у продавца прав на данный участок, он может продать его в рассрочку.

    Отличия продажи в рассрочку касаются:

    • Указания способа платежа и долговых обязательств;
    • При регистрации в Росреестре будет указано, что продать, подарить или передать в наследство этот участок нельзя до момента погашения долгов по платежам.

    Особенно важно внимательно отнестись к наличию официальных обременений, таких как сервитут и залог. В этом случае нужно получить справку из Росреестра с указанием вида залога. Это же условие нужно прописать и в самом договоре купли-продажи.

    Если на земельном участке ничего не построено, набор документов будет стандартным для любой купчей. Если на участке есть дом, то и договоров нужно составлять два – на участок и на дом. Продажа произойдёт одновременно, но на основании разных договоров.

    Эти виды собственности имеют отдельные номера в кадастровом реестре, поэтому несмотря на логичную связь одного с другим, продавать их нужно по отдельности.

    Читайте также  Является ли договор дарения возмездным договором

    Что говорит закон?

    При оформлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа закон защищает обе стороны сделки. Весь процесс регламентирован Гражданским Кодексом в статьях:

    • 460-й. В этой статье описаны требования передавать недвижимость без обременений, кроме тех случаев, когда сам покупатель согласен принять её с обременениями;
    • 488 и 489. В этих статьях указано, что объект находится в состоянии залога, пока покупатель не погасит долговые обязательства;
    • 549 и 550 определяют форму договора продажи недвижимости;
    • 551-я. Эта статья определяет процесс регистрации права собственности на недвижимость;
    • 554-я статья определяет предмет договора;
    • Требования к отображению цены в купчей указаны в статье 555;
    • В 557 статье указана ответственность за передачу недвижимости в ненадлежащем состоянии.

    Помимо этих разделов Гражданского кодекса, отношения по оформлению купчей регулирует Земельный кодекс РФ.

    Плюсы и минусы для сторон

    Главный плюс для продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка в рассрочку связан с возможностью сохранить текущую цену. Это выгодно в условиях снижения цен на рынке. Поскольку стоимость устанавливается на момент подписания договора, то и, несмотря на падение цены в будущем, покупатель будет обязан выплатить оговорённую сумму.

    В случае, если покупатель не выплатит ежемесячный платёж, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В таком случае продавец получает участок обратно, а покупатель получает уже выплаченную сумму, за вычетом штрафа. Размер штрафа определяется индивидуально и указывается в договоре продажи. Стандартная ставка 0,03% от стоимости участка за каждый день, прошедший с момента заключения договора.

    Для покупателя рассрочка не несёт дополнительных рисков. Он получает возможность приобрести землю выгодно даже при условии недостаточного количества денег для разового платежа. Но нужно помнить о возможных проблемах самой сделки купли-продажи. Чтобы их избежать стоит проверять продавца у нотариуса, а также сам договор на предмет наличия ошибок или лазеек для продавца.

    Также нужно учитывать, что рассрочка не защищает покупателя от вероятности потерять работу или заболеть, с чем может быть связана невозможность выплачивать рассрочку.

    Отличия такого договора от стандартного

    Образец договора купли-продажи дома с земельным участком в рассрочку имеет свои особенности в сравнении с тем, выплаты по которому осуществляются сразу в полном объёме.

    Конкретно, отличия отражены в следующих пунктах:

    • Указывается о договорённости делать выплаты по частям. Также указывается процентная величина первоначального взноса от общей суммы. Сумму можно указывать только в национальной валюте;
    • Составление графика платежей;
    • Указывают срок погашения последнего платежа;
    • Прописывается пункт о штрафных санкциях за просроченные платежи;
    • Если покупатель не выполняет обязанности, договор может быть расторгнут, о чём также указывается в договоре;
    • Указание на 488 и 489 статьи ГК РФ о том, что до погашения выплат участок находится в залоге.

    Необходимые документы для сделки

    Как и в случае оформления любого договора, купля-продажа в рассрочку требует сбора пакета документов. Это:

    • Заявление о смене прав собственности;
    • Три экземпляра договора купли-продажи;
    • Паспорта участников либо нотариально заверенную доверенность от одного из них на доверенное лицо;
    • В случае совместного владения супругов, нотариально заверенное согласие второго из них;
    • Документ о праве собственности (свидетельство о регистрации или выписка из Росреестра);
    • Документ, подтверждающий право владения;
    • План объекта, кадастровый паспорт;
    • Квитанция об оплате пошлины;
    • Передаточный акт;
    • График платежей, если он отдельно заверен нотариусом;
    • Акт о согласовании границ;
    • Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
    • Если сделка касается прав несовершеннолетних, то нужно ещё согласие органов опеки.

    Дополнительно у покупателя могут потребовать документы, подтверждающие его платёжеспособность и наличие у него прав первоочередного выкупа.

    Особенности договора

    Рассмотрим подробно все пункты договора, его составление по образцу и возможные вариации.

    Структура и содержание

    Продажа земельного участка в рассрочку происходит по договору, который в обязательном порядке включает:

    • Во вступлении нужно указать данные из паспортов, адреса прописки и другие реквизиты участников сделки;
    • Нужно детально описать сам участок, который продаётся. Этот пункт о предмете договора;
    • Цена прописью и цифрами в национальной валюте;
    • График платежей;
    • Права и обязанности сторон;
    • Данные о наличии обременений и ограничений данной недвижимости;
    • Порядок передачи объекта;
    • Подписи участников сделки.

    Во вступительной части договора, где указываются основные данные сторон, нужно прописать условие оплаты в рассрочку.

    Главные пункты

    Главными пунктами является описание порядка оплаты, а также пункт об обременении земли, в частности указание факта нахождения её в залоге до момента погашения задолженности по выплатам.

    Также нужно внести в договор пункт об условиях расторжения договора и штрафных санкций в случае просроченных платежей.

    Порядок оплаты

    Покупатель должен осуществлять оплату при купле земельного участка в рассрочку строго по графику платежей. Такой график установлен в договоре, а также может прилагаться отдельным документом, заверенным нотариусом. В случае задержки очередного выплата, продавец вправе применить штрафные санкции, которые также должны быть указаны в договоре. В крайних случаях он имеет право расторгнуть договор.

    В графике выплат обязательно нужно указывать:

    • Сумму первого платежа, в абсолютном исчислении и в относительном (процент от всей суммы);
    • Сумму ежемесячных выплат;
    • Дату ежемесячных выплат;
    • Дату последнего платежа.

    Дополнительно в договор можно внести пункт о форме платежей – наличными, безналичный расчёт, напрямую продавцу или третьим лицам.

    Кто подписывает документ и нужно ли заверять

    Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку подписывают покупатель и продавец. Но это при условии, что сделка не затрагивает интересы третьих лиц. Если продаётся доля в общей собственности, также нужно подписанное и нотариально заверенное разрешение от других собственников. Если застрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных, то договор должны подписывать их опекуны или родители.

    Особенности заполнения

    Главная особенность – такой договор должен содержать все стандартные данные, которые позволяют идентифицировать предмет продажи и его характеристики. То есть договор должен быть составлен максимально полно и однозначно, чтобы в будущем не возникло спорных моментов. При этом важно учитывать также требования к описанию процесса рассроченных выплат. Все ключевые параметры графика выплат также являются обязательной составляющей договора.

    Регистрация сделки

    Зарегистрировать сделку можно в офисе МФЦ по месту регистрации или прямо в Росреестре. Заявление на регистрацию помогут составить работники МФЦ. При себе нужно иметь:

    • Договор купли-продажи;
    • Документы, которые удостоверяют личности участников сделки (или нотариальные доверенности от них на имя доверенных лиц);
    • Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу земли, находящейся в общей собственности;
    • Документ о праве владения;
    • Квитанция об уплаты пошлины;
    • Передаточный акт;
    • График платежей с нотариальным заверением;
    • Согласие органов опеки, если сделка касается интересов несовершеннолетних.

    Сроки и расходы

    Расходы на оформление и регистрации купчей стороны сделки могут разделять по личному усмотрению. Размер государственной пошлины и остальные обязательные траты определены на территории России и не слишком сильно отличаются. А именно:

    • Выписка из ЕГРН о том, что на данную недвижимость не установлены обременения и что данный продавец имеет права владения этой собственностью. Выдаётся такая справка в МФЦ или Росреестре и стоит 300-750 рублей;
    • Заверение согласия супруга нотариусом стоит 500 рублей;
    • Нотариальная доверенность для родственников 100 рублей, для третьих лиц – 500 рублей;
    • Заверение договора купли-продажи нотариусом – 0,1-0,4% от стоимости сделки;
    • Переоформление прав собственности требует уплаты обязательной госпошлины в размере 2000 рублей;
    • За регистрацию права собственности на сельскохозяйственный участок – пошлина в размере 350 рублей.

    Стандартный срок рассмотрения и регистрации таких сделок не больше двух месяцев. Для того, чтобы ускорить этот процесс, стоит обратиться к нотариусу. Он сам подаст документы на регистрацию, благодаря чему процесс пройдёт быстрее.